各地楼市成交回升。
    某楼盘销售人员：超过八成的成交个案。
    排队买房再现，量涨价跌是调控初现成效，还是楼市出现反弹？《央视财经评论》正在关注。
   
    主持人（陈伟鸿）：关注财经热点，解析新闻事件，从《今日观察》到《央视财经评论》我们的守望不变。今天我们来关注一下近期的房地产市场，进入到了6月份，楼市仍在延续上个月回暖的势头，很多的城市的成交量都出现了30%以上的涨幅，其中呢，北京更是出现了最近这两年以来的首次上涨，在有一些地方比如说深圳，甚至还出现了千人排队买房的局面，有开发商就此来断言，房地产最困难的时候已经过去了。真的是这样吗？房地产市场的这些变化是不是就意味着经历了两年的严厉调控之后房价会出现反弹？在当前稳增长的宏观目标之下，房地产调控政策的执行还会不会一如既往，不折不扣？今天我们节目将就此来展开评论。

    我们演播室请到的两位评论员是中国农业银行首席经济学家向松祚，以及我们财经频道的评论员刘戈。好了，在节目进行过程当中也欢迎大家登陆我们在新浪、搜狐和腾讯的官方微博来参与一下讨论，节目一开始，我们就一起来了解一下，最近这段时间国内楼市的成交情况。
   
    进入5月，自国家实施楼市宏观调控以来，一直持续低迷的房地产市场，似乎出现了回暖迹象，全国多个城市成交量环比出现大幅上涨。

    房地产中介公司工作人员：以前我们的实际带看量每天也就是一组到两组，通过五月份以后，你可以看到五月份每天有很多的出勤率，全都是带看这些情况，包括电话量我们也是以前每天接电话，也就是一个到两个，现在咨询甭管是买卖的，还是租赁的，咨询的电话量每天到十个以上，所以说每天手机都会没电了。

    某楼盘销售人员1：超过八成的成交个案，最后的一个成交价相比起业主之前的一个放盘价来说，都是出现一个比较明显的一个降幅。

    某楼盘销售人员2：二楼的房子等于说是四千起步，所以算下来总价20万，（单价）3988元，我们是纯住宅，70年产权，水电民用。

    统计数据也在显示着房地产的产销量旺，根据北京房地产交易信息网的统计，2012年5月，北京市二手住宅网签成交量为12672套，同比上涨达到57.1%，这是自去年2月调控以来，北京二手住宅成交量16个月以来达到的最高位。

    数据显示，五月份，广州新房网签成交量为9087套，环比猛涨近60%，同比去年5月增长两成，是过去16个月中，单月交易量最高的月份，此外，在深圳从五月份开始多家银行调整了针对首次置业的贷款利率优惠，与此同时，央行近期也数次下调存款准备金率，再加上开发商推盘节奏明显加快，多重因素导致5月份深圳房地产市场供需量旺。

    5月份，深圳新房成交套数4067套，成交面积35.33万平方米，环比4月份分别上涨41%和38%，新房成交均价达到每平方米18204元，环比上涨9.72%，对比去年5月，同比上涨接近两成，九十平方米以下的刚需住房，占成交量的84.7%，根据多家房地产专业机构的统计，包括北、上、广、深四个一线城市在内，全国54个典型城市，5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%。
   
    主持人：看到刚才我们记者的这些综合报道我就在想，可能现在在很多房地产商的脸上出现了一丝久违的笑容，因为确实我们大家看到，从5月份开始，很多城市的房地产的销量都有所回升，甚至在不少的楼盘上，我们甚至还可以听到高奏凯歌的这种喜讯，问问两位评论员，当你们刚才跟我们一块来关注，从5月份开始的这些销量的时候，你们感受到的是阵阵的暖意，还是什么样的一种温度？

    刘戈（央视财经评论员）：刚才在片子里头看到的那些场面的确是一个久违的场面。

    主持人：对。

    刘戈：让我想起了2009年的时候，在这个时候，当时叫做房地产的“小阳春”来了。

    主持人：“小阳春”。

    刘戈：那么在那个时候看到了这样的人头攒动的一个情景，那么现在又看到了，所以还是有一点震撼。另外的话，从自己的那个感受就短信，这一点我觉得……

    主持人：卖房子的又来了，是吧。

    刘戈：卖房子的短信最近非常多，但是是不是现在就得出来房价量价齐升的结果，我觉得现在还得不出来，交易量是放大了，但是价格没有太大的变化。

    主持人：前两天有一个特别吸引眼球的新闻，就是在深圳，一天当中推出近千套的房源，然后八百多套一抢而空，一下子认购的金额就达到了16个亿，这个恐怕是一年多来都很少见的一个壮观景象。

    向松祚（央视财经评论员）：现在就是房地产回暖的迹象，不仅仅表现在刚才小片里面的那些场面。

    主持人：对。

    向松祚：其实我最近去了深圳、成都、宁波。

    主持人：你有什么切身的感受？

    向松祚：杭州这些城市，其实这些城市你会感觉到，就是大家在谈房地产市场的时候，多数人的预期都认为说，房地产调控是不是又开始迎来了新的周期，这个新的周期，意思说，是不是又迎来新的拐点，就是人们的这种想法，那就表明现在房地产市场确实出现了一些变化，这个变化，我大体上有三句话，一个是回暖确实是事实，这个不用否认。

    主持人：你肯定了。

    向松祚：从成交量来讲，确实是回暖了，从开发商的感觉，从买房的人他们的感觉，确实回暖了，这是一个事实，但是是不是拐点已经到了，第二句话我想说拐点尚未到来，就是你现在看价格，你现在看整个房地产的全部市场情况，所有指标在看，都没有。

    所以那么第三个判断就是现在房地产，整个中国房地产市场仍然还是处在一个叫低位调整时期，就说现在还不能说拐点已经到来。

    刘戈：我这有数据，有一家调查机构给出的数据是100个城市环比上个月，还是有73个城市下跌，下跌总幅度是0.31%，虽然不大，但是总体上来说，还是下跌的趋势在里面。

    所以我们刚才讲那一些我们看到的火爆场面还是个案。

    主持人：对，就如果你把交易量的回升称作是回暖，那真的你可以判断它是回暖，但是我现在特别想问一问你们两位，在你们分析判断当中，这个回暖的要素到底是什么？什么样的原因构成了现在的回暖？之前我问过开发商，他们很谦虚说，我们这是以价换量的，就是我价格降了，真的现在价格降了才促成了销售的火爆吗？

    向松祚：他这个以价换量是一个非常重要的因素，开发商讲的这不是一句假话，就是你从万科、从保利、从恒大，从全国主要的这些房地产商确确实实他们是有降价的措施。

    所以以降价换量，确实是带来所谓的回暖的一个重要力量，但是还有三个重要的力量，我认为是可能从某种意义上更加根本，第一个是政策微调，政策微调比如说最近出台了很多刺激经济的政策，那么经济持续的放缓，老百姓或者市场人士，他们有基本的判断，说你看现在经济大幅度放缓，政府一定会放松，那么你看利率也开始下调了，存款准备金率也下调了，然后国家又出台了一系列的项目，自然他们会想到，就说是不是房地产的政策底已经出现了。

    主持人：他们认为这是一信号。

    向松祚：伟鸿你可以基本想，就说不出台新的紧缩措施，在很多人的理解，只要没有新的紧缩措施出来，那就是一个好的信号，所以这是第一个问题。

    第二个问题就是我们的媒体渲染的非常厉害，你看现在很多媒体，不管是平面媒体，网络媒体，当然还包括我们一些房地产的人士，他们基本上解读就说房地产调控政策已经过去了，房地产的好日子已经又来了，困难的日子已经过去。

    那么还有第三个大的问题，就是这个预期确实改变了，我刚才讲，所以我在几个城市里面看到，老百姓在谈房地产的时候，从他们眼里就说，现在是该买房子的时候了，就说预期改变，往往会自我实现，就说他预期房地产会涨，预期房地产可能调控要结束以后，他就真的采取行动了。

    主持人：老百姓的预期已经呈现了一个什么样的变化呢，其实我们和数字一百的调查公司，特别做过一个调查，在这个很鲜明的调查数据当中，你可以看到，老百姓现在对于房地产未来发展的一个预判。我们的调查问题是，“您认为楼市是不是会触底反弹”？结果你看到60%的人选择的是“可能会反弹”，只有22%的人选择“可能不会反弹”，还有“不好说”。当然我们也让老百姓来预测一下，你们心目当中未来房价的走势如何，我先让你们两人来猜一猜，你们觉得选择哪个选项的老百姓会最多，第一个可能就是会小幅上涨，第二个是保持不变，第三个是小幅下降。

    向松祚：小幅上涨。

    主持人：小幅上涨。

    刘戈：我也是同意小幅上涨。

    主持人：那我们看一看我们的调查结果，有60%的人，大家看到结果了，选择的是“小幅上涨”，另外的人选择了“保持不变”或者是“小幅下降”，那我们得问问你们二位的分析和判断，未来这个房价真的是会反弹，会上涨吗？

    向松祚：我觉得现在房地产如果我们按今年来算，短期来讲，我认为房地产的平均价格，全国均价还是会维持一个平缓的往下调整的一个态势，尽管我刚才讲说，网友的调查，大部分会是一个小幅上涨，但是我个人的判断，为什么呢，因为你现在看其他几个三个重要的指标，现在房地产还处在一个非常严峻的一个调整周期。