房价上涨：买不起？租得起？

　　央视网消息：18号，国家统计局发布了三月份的全国房地产数据，依然是涨声一片，70个大中城市有68个在上涨。其中号称出台了最严厉国五条细则的北京更是站在了领涨的位置。面对房价越涨越调，可又越调越涨的局面，有人很沮丧，但也有人窃喜，还有人大呼看不懂，那您看懂了吗？房价这么个涨法，到底该怎么办？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　涨，涨，涨！三月份房价指数出炉，70个大中城市68个都在涨，是越涨越调，还是越调越涨？国五条调控政策何时见成效？

　　国家统计局70个大中城市房价指数显示，三月份，在一线城市房价的强势带动下，全国只有温州和泉州两个城市的房价环比没有上涨，而其余的68个城市都在上涨。

　　孟健（某地产中介机构门店经理）：三月份月初和月中，是一个成交的高峰点，我们基本就是每天在跑单子，忙这些事情。比如说像之前（门店）一个月卖10套，上个月能卖个20套，25套这样。大家都想赶在国五条细则出台之前把这个税，业务单子尽量办理完毕，包括一些刚性需求的，买房的，都想在这个之前就尽量少交税，包括房东比如想卖的，都想尽快出手。

　　常青（某地产中介机构咨询师）：基本上以北京的二手房为例，三月份（二手房）成交量达到2012年以来的最高量，一月成交三万多套，价格也是在去年11，12月份连续走高之后，在年后又出现了一个小幅的上涨。

　　房价节节攀升，房租也水涨船高，根据北京市的统计，2008年，一套住房的平均租金是2010元，而到了今年一季度，平均租金上涨到了3660元，上涨快一倍，而且租金还有继续上涨的趋势。

　　北京某房产中介人员：我们一个老业主，从2000年回迁房一直到现在，去年聊的时候可能说2000年回迁回来的时候刚开始能租到（每月）2000多（元），去年我们给他租到（每月）6300（元），今年说因为一些原因，可能装修，还有一些各方面的原因，价格又想租到（每月）7000（元）。

　　为了租到一个便宜一点的房子，很多人不得不把租房的地点选择到了远郊区县，有的人则选择了带隔断的群租房。

　　北京市居民：就是在燕郊那边。1000多。市区内的房子太贵了。

　　北京市居民：它不是那种楼房，它是那种村里的。

　　记者：那您住那么远的话，每天上班要多久？

　　北京市居民：差不多两个多小时。

　　记者：租房住在哪？

　　北京市居民：租在立水桥，1000多块钱一个月。租了一小间。

　　记者：你（租的）那个房子总共住了几户？

　　北京市居民：住了6户人。隔断的，立水桥那边挺多都是隔断的。

　　所谓的隔断房，实际上就是用隔板将房屋原本的客厅，卧室，阳台分割开，单独搭建成小面积的卧室进行出租。记者以租房者的身份跟随一位中介来到了北京西三环的一个小区，据中介人员介绍，这里有很多这样的隔断房，价格从600到1000元的都有。

　　北京某房产中介人员：这就是以前房东的居家房子，给隔开了。

　　中介告诉记者，整个房子有200平米，现在隔成了20间独立的小房间，刨除共用的两个卫生间，两个厨房和过道面积，每间房子平均下来只有不到10平米。

　　记者：这个多少钱啊？

　　房主：这个750（一个月）。

　　记者：这有多少平米啊？

　　房主：反正就这么大，你觉得行就行，你觉得不行就不行。

　　根据记者目测，这间房子只有5平米左右，里面只有搭起来的床垫子，一张桌子和一盏灯，也几乎放不下其它任何东西。

　　记者：这跟地道战似的。

　　房主：这里面住的多是年轻人，都是20来岁研究生，大学生研究生什么的，住这方便啊，便宜方便啊。

　　北京某房产中介人员：如果你要图方便图价格，就住这个，别的话别的可贵了。

　　中介告诉记者，这位房主在北京共有5套200多平米的房子，都做成了这种20间屋子的隔断房，他和他的同事以前也租住在这里。

　　房主：我住这。

　　记者：你住厨房里面？

　　房主：对啊。

　　记者：你住厨房里面，为什么啊？都租满了是吗？

　　房主：省钱呗。到北京来不就是挣钱的，你不是来花钱的，你是来挣钱的对不对。挣钱你不就（要）节约吗？

　　张鸿：调控在某种程度上强化了房价继续上涨的预期（《央视财经评论》评论员）

　　因为三月份的数据本身是在政策细则出来之前的，大家抢末班车的这样一个效应，所以它有它的特殊性，但是也要看到连贯性，因为已经是第十个月的上涨了，连续十个月的上涨。最近我其实更关注这里面投资的因素，不说自住的和改善性的，就是这两天黄金不断地往下跌的时候，各地的城市报都有，比如《扬子晚报》报道该地今天好不容易运来的黄金金条，上来就来几百万的抢购，但是谁都知道黄金现在开始跌，你基本上是刀口舔血。所以说大家在非理性的市场的时候，表现出的恰恰就是这样，就是觉得这个比原来便宜了，就该买，房价其实现在也是这样一个问题。

　　我关心的其实是里面的货币投资的因素，比如说一季度的社会融资总量又创了有史以来的单季的最高，就是钱太多了，往哪去？黄金不能买了，好，那我买什么？到最后就表现在房子上。所以我们今天在做这个房地产节目的时候，我估计观众可能也不太关注这两位说房价是涨还是跌，因为他就不信你能把房价说下来，这说明了什么？说明了我们不断在调控的过程当中，其实在某种程度上强化了大家对房价继续上涨的预期。

　　马光远：三月份绝对不是一个可以参照的数据（《央视财经评论》评论员）

　　现在看房地产，三月份绝对不是一个可以参照的数据，它是一个非常特殊的月份。那么四月份一线城市的交易，比如说北京，原先是一天交易的一千多套，现在是一周，甚至连三月份的日平均交易量都没有达到，所以我觉得四月份比较正常了。我们看今年最后三个季度，房地产的情况怎么样，这才是一个真实的一个数字。也就是三月份除在外以后，那么剩下的月份，四月份可能因为有三月份的火爆的一个交易，四月份可能会降下来。

　　总体来讲，价格应该是一个平稳的表现，就是说不要有政策因素，那么大家去研究政策，去规避政策，大家想方设法的去利用政策的话，那么整个房地产市场是比较平稳的。这一次我们看到在4月份的时候，三季度的数据出来以后，那么谈到房地产调控，我特别关注到一个现象，就是在国务院所列的五项任务里，谈到房地产的时候，再没有强调坚持房地产调控不动摇，没有谈到商品房市场怎么样进行调控，仅仅谈到我们怎么样做好保障房，我觉得这是一个重大的信号。

　　尹中立：住不起也租不起　因为有很多房子都在空置状态（中国社科院金融研究所研究员　《央视财经评论》特约评论员）

　　从总体来看，中国的城镇住房其实已经过了短缺的时代。现在国家统计局统计的数据，人均城镇居民的住房拥有量实际上已经超过了中等发达国家，达到了每人32平米、33平米，其中还不包括大量存在的小产权房这样的住房消费。如果把小产权房加进去的话，中国城镇居民的人均住房面积其实已经非常多了，应该达到40平米左右，这样一个数字已经远远超过了很多中等发达国家，所以总体上是不缺房子，但是有很多年轻人住不起也租不起，原因是什么？因为有很多人囤积了很多房子，而且处在一个空置状态。

　　张鸿：人均居住面积大部分是被平均了（《央视财经评论》评论员）

　　很多人可能看到这个数字以后，觉得自己又被平均了，因为显然不是所有的人都会有人均40平以上的，再加上我们前一段时间报道的各种新闻，一个人可能有40多套房子这种，现在的问题是被平均了。还有一个是购买力的不均，98年的房改有一系列的配套措施，包括商品房，保障性住房，可能这个是被执行的最到位的，就是中央各部委的房改的补贴，所以其实他们的购买力，用公积金的能力和我们普通人可能不太一样。其实最重要一点是区域的不均。比如说我可能在安徽老家有房子，但是我在北京住，而且我们那没有人租房子，即使房子租出去也没有什么租金。我们完全也可以说，比如教育资源全国人均是多少，医疗资源人均是多少，但是仍然你会发现大家都要到北京、上海看病以及上学，这死严重的不均。大家会觉得北京，上海，深圳这些地方的房子的投资性，或者是它的保值性更强，就是这个地方的40平米和那个地方40平米完全不一样。

　　马光远：要把存量房的潜力发挥出来（《央视财经评论》评论员）

　　事实上关于中国有多少存量房，一直是一个秘密，一直没有搞清楚，但是我们可以算清楚。比如说根据今年国务院的报告，那么城镇人均住房面积现在达到32.9平米，但是城镇的人口是7.1亿多，那么简单一算是234亿平米，那么这234亿平米里，有两块是肯定没有包含的。第一块是小产权房，我们现在全国小产权房的面积是60多亿平米。还有一块是什么？是以各种名义建的福利房，那么有些是以经济适用房的名义建的，这个是在统计口径里，但是有些不知以什么名义建的，没在统计口径里，那么按照这个算，中国的存量房面积肯定是超过300亿平米，300亿平米意味着什么？就是差不多人均居住面积是40平米左右，40平米左右是一个什么概念？我查了一下90年代的德国，法国，日本的住房面积，德国是38平米，法国是37平米，日本是31平米。我们已经超过它们的水平了，但是在90年代，德国，法国，日本都属于发达国家。总体来讲，我们这个总量够了，关键是怎么样把存量的潜力发挥出来。

　　张鸿：租房市场要有制度上规范的安排（《央视财经评论》评论员）

　　我们常说的堵和疏，就是堵，你也要知道这个市场一定是有需求，为什么这么多人愿意忍受艰难的情况，甚至没有安全的情况，他愿意去住，是因为他的条件确实只能租住这样的房子。比如十几年前，我来北京的时候，我租住的最小的房子是4平米，就是正好我躺下，那么有4平米的这个需求，我们就来满足它，政府能不能做？开发商能不能做？我们能不能鼓励企业也来做这样的事情？我们把它变成一个真正的能满足的，那我们在用地，在税收等等这些政策上其实都可以稍微放宽一点。

　　我这个人比较和蔼，我一般不太用挤出这样的词，就是我们如果想让这些存量房，就是他不愿意租出去，也不愿意卖的这些房子变成有效的出租房的话，我觉得我们能不能用一些政策来鼓励它。比如税收的减免，因为出租房要交税的，还有相关的租房市场的，因为现在租房市场其实很不规范的，就是租房市场制度上规范的安排，然后你能鼓励他愿意把房子租出来，否则，很多现在有二套房，三套房，四套房的那些人，其实他并不太在意说这点房租到底能不能有回报，他其实赌的还是未来能涨价。

　　马光远：租不起　实质上仍然是房价本身不合理（《央视财经评论》评论员）

　　现在按照每个人的收入，那现在的租金肯定是无法承受的，事实上这个有一个比较标准的指标，就是说你在什么样的情况下租金比较合适？那么按照美国的一个指标，就是不要超过你收入的30％。我们现在不要说30％，一般是50％以上，如果超过30％，意味着租金过高，或者是房价过高。那么我们现在来看，事实上按照这个租售比的话，租金并不高，如果北京的租金再翻一倍的话是比较合适的。一方面租金不高，另一方面很多人承受不了这个租金，那就是房价的问题。

　　现在实质来讲，仍然是房价本身不合理，那么大家去租的话，如果说没有相应的比较高的收入，你以后可能在北京不仅仅买不起房，而且租不起房。所以有文章里说北漂，你可以离开北京，那么如果说租金真的到位的话，可能真的会离开。但是我们现在看到，事实上现在的整个政策转变的方向是什么？就是鼓励大家来租房，鼓励大家来合理的来消费。比如说当你的收入没有达到买房程度的时候，那么你应该去租房，但事实上就租房市场来讲，不管我们谈到国五条也好，国八条也好，国十条也好，在这个几条里面，涉及到租房市场的，或者对租房市场本身有一个明确规定的，也就是说我们政策的关爱，事实上我们一直讲鼓励你租房，但鼓励政策在什么地方，我们没有看到。所以如果说不鼓励大家买房子的话，那么你应该鼓励大家租房子，要鼓励大家租房子的话，税收政策，财政政策，部委的公务员有房补，剩下的人租房子的时候以什么样的政策鼓励他们？这是我们政策需要挖掘的。

　　马光远：要让房地产市场平稳　一定要信息公开（《央视财经评论》评论员）

　　现在来讲，要让整个房地产市场平稳的话，一个是信息的公开，我们现在在做，500个城市在联网，40个城市也在联网，那么不动产统一登记制度明年6月份一定要完成，那么如果信息要公开的话，大家看到房子还是够的，我不用那么恐慌，整个预期会扭转……

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