主持人（姚雪松）：好，各位好，欢迎收看《央视财经评论》。“去库存”，最近成为了房地产市场的关键词。根据国家统计局的数字，10月末，全国商品房的待售面积已经增加至68632万平米，同比增长14%，再创历史新高。如何化解房地产的库存，成了当前楼市所面临的一个最重要的命题，对此，不少地方采取的应对办法，就是从取消限购开始。

　　解说：近日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，对房地产政策进行了重大调整：取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人区购买商品住房的限制。《意见》还规定，对购买首套普通商品住房的居民家庭，金融机构贷款最低首付款比例为30%，高于央行规定的25%。这是继甘肃、四川、安徽之后，第四个明文取消限购的省份。

　　而在此之前，不少省市区已经开始执行一系列刺激楼市的新政。

　　2014年下半年以来，全国至少一半的省区市出台了针对房地产行业的省级文件或要求，包括天津、云南、甘肃、辽宁、四川以及安徽等。从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，刺激购房需求入市。此外，2015年来，已有超过百个城市发布不同力度的公积金松绑政策。

　　在各地刺激楼市政策不断加码的同时，房地产市场的库存压力却不减反增。

　　根据国家统计局发布的最新数据，截止到10月底，全国商品房待售面积达到68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，创下了历史新高

　　主持人：今天演播室来到的两位评论员是刘戈和林耕，欢迎二位。刚刚我们看到的是由山西最近出台一个取消限购的政策而引发了一场讨论，其实山西不是第一个，我相信它也不会是最后一个，其实从去年的下半年开始，我们已经看到很多城市都在出台这一系列的取消限购的政策，这里面包括像信贷、公积金、限购等等一些政策，现在我们看到的却是商品房的库存压力越来越大，所以说很多人很多方面也都在探讨，就出台了这么多的措施，对于去库存究竟能够起到多大的作用？

　　刘戈（财经频道评论员）：首先我们对一个库存，我们来把它的概念理清一下，我们现在标准的是用的国家统计局的数字就是6.8亿平方米，那么这个数字是一个什么意思呢？就是说已经拿到了销售许可证正在卖的，那么这一部分是是6亿8，是这么一个数字。另外还有一些，他已经拿到了销售许可证但是还没开始卖，这个大概有十几亿平方米。刚才我们看到还有一些更大的数据，比如说140亿平方米，这个是一个更宽泛的数字，把那些还在建设当中的那些房子，以及开发商拿到了地，但是还没有开发的所有的房子都加起来算，算出来个141平方米，那个就非常大了，但是那个我是觉得没有太大的意义，因为最有价值的就是6亿8，因为在以往的话，我们都拿它来作为一个评估数字，也就是说这个库存和我们现在正在销售的量的这样一个比，现在大概是去年在2014年的时候，全国的住房销售面积商品房销售面积是12亿平方米，到现在是6亿8，也就是说它超过了50%多的这样一个比例，那么这个比例在前几年是多少呢？大概是百分之二十几，在2011年、2012年的时候，也就说现在比起前几年的时候，这个库存量增加了一倍还多，所以的话这种压力就非常的大。

　　主持人：对，所以说对于去库存的效果而言，从数字上就可以体现出来。

　　林耕（财经频道评论员）：对，我觉得数据本身要做不同的一个判断，6亿8是现成的已经建好在卖的，这是最现实要去库存的地方，那么规划当中的那部分，其实会根据前面的销售情况，它会逐渐的一个落实，其实那个是不确定的，至于说140万远期了，有很多最后都会变数。那我们现在可以看到有这么大量的房地产存在，然后要加上我们要测算一下它的销售速度，这里头就会判断出它去库存的一个过程，需要大致上面有多长时间。

　　第二一个要评估一下政策变化之后，对销售所产生的影响，那前些年房地产市场是经历了大起和停滞的一个阶段，包括销售过旺的时候，大家抢房子，供应跟不上来，价格上涨特别快，然后出台了大量的政策来调控，来压低增速。

　　刘戈：限购。

　　林耘：来限购。那么到现在我们也看到整个产能是跟不上了，整个产成品的数量也比较大了，而老百姓又需要改善住房，所以在这个时候，我们就看到政策的调整。

　　另外大量的房地产建好，没有有效的一个消化，实际上是巨大的浪费，又是巨大的一个风险，所以才会把现在这个去库存提到这么重要的一个位置上面来。从现在来讲呢，我觉得政策是在逐渐的一个推进，比以前要好了很多，包括像降息降准所带来的流动性的宽松，可以减轻老百姓在买房的时候利息方面的一个负担。然后像公积金，现在在推广在异地的使用，在第二套方法的使用，其实也是照顾到老百姓的改善性需求，这样一个需要。

　　第三一个的话，其实后面的政策推出的力度还有空间，包括城市化的进展，也包括户籍改革都会使得去库存会有很多应对的一个办法。

　　主持人：好的，那么楼市的库存究竟在哪些地方？去库存谁的压力又会更大呢？我们再来听一听专家的分析。

　　男：现在库存压力的确很大，主要是三四线城市，还有少数的二线城市，一线城市不仅库存不多，而且还出现了，就说供不应求的状态。库存，不是所有的开发商库存都很大，其实品牌的开发商，排在房地产一百强、两百强的他们库存并不是很大，就是中小开发商，中小开发商大多是在中小城市，三四线城市，那么他们的压力很大。

　　第二就三四线城市的政府当然是非常头疼的，其实大城市的销售还在增长，许多中小城市销售开始下降，那么开发商新开工的面积也减少了，拿地的速度下降了，那么整个的投资下降了，地方财产的收入下降，那么对地方政府的财政压力很大。

　　男2：全国在库存截止到上个月末，有6亿多平米，如果说仅仅是6亿多平米的已经建成的没有卖出去的房子，这个数量应该说还不是太成问题，它问题出在两个地方，一个是我们现在的在建工程数量特别大，现在在建的工程加起来是70多亿平米，相当于现在的城市人口、人均差不多是有十平米左右，这个数量是巨大的。其次是商业地产的数量相当大，这两块加起来，应该说未来的去库存的压力是非常艰巨的。从地区的分布来看，一线城市和三四线城市有强烈的反差，一线城市现在总体来说，是个住宅的需求还是很旺盛的，价格还在不断的在上涨，但是一线城市的商业地产数量不剩，对于这些北上广深这些大城市的地方政府来说是比较头疼的事情。对于三四线城市来说，不论是商业地产还是住宅都普遍出现过剩，这问题就更加严重，所以说不同的城市情况不是太一样。

　　主持人：好，刚刚我们也探讨了其实对于6亿8这个数字，恐怕二三线城市、三四线城市贡献的最大，要大一些，那么下一步在刺激这些需求去库存方面，专门针对性的针对二三线城市或者三四线城市，是不是也应该做出一些调整？

　　林耘：目前来看就首先是限购的普遍取消，现在二三线城市基本上就没有限购了，是一个敞开供应一个状态。

　　第二一个估计是需要因地制宜，同样是二三线城市，其实情况也有蛮大的不一样，有些人口净流入的地方，还有经济条件比较好的，它的需求还比较旺盛，当然有些就是原来经济条件比较差，过去这几年短期突击开发了比较多的房地产的，现在就问题就更多一点，还有些二三线城市它的产业结构有问题，我们都知道现在经济在调整之中，像过度依赖资源的这些地方，比如说煤炭，山西可能这方面受到的冲击就更大一点，因为产业结构在调整，老百姓收入的状况没有前些年那么收入受点影响等等这些也会有这个问题。那我觉得从现在来看的话，既要看到问题，其实大家还要有点信心，我们所谓的二三线城市，如果拿到欧洲去，都是大城市，规模都还可以，对吧？人口的规模也好或者规划当中的发展的空间也好，都还可以。

　　第二一个就是看到中国处在一个特定的发展阶段，不管是城市化也好，农民进城也好，还是包括农民工落地也好，其实这里头需求方面是比较大的。

　　主持人：所以下一步的政策导向可能不仅仅针对房地产市场的这样的一个稳定和企稳，可能要把眼光放得更宽、更广一点。

　　刘戈：因为现在看，就是主要的原因，我觉得是周期性的原因，也就是在过去的几年的时间里面，由于房价上涨的这个预期过于的强烈，所以导致非常多的这样的一些人口，他在过早的已经支出了自己的消费能力，那么现在还有很多房子，现在出来了，那么有很多没有消费能力的人在以前没有，现在的话恐怕也没有，所以这样的一个，出于这样的一个叫什么？一个过渡期，那么这个时候的话，整体上来说大家对于房价上涨的这种预期减弱了，因为大家都看到那么现在已经大家不再把住房的投资当成一个高回报的这样一个投资，在这种情况下，那么原来有能力可能买的一些人，他现在也放慢了他的脚步，也就说我可以等一等，所以买涨不买跌。那么这样一个预期如果一直存在的话，对于去库存来说的话，它的困难就比较大。

　　主持人：好，欢迎回来，尽管对于很多的二三线城市来说，去库存仍然有着不小的压力，但是对于一线城市来说，现在却有着一个升温非常明显的市场状况。

　　解说：尽管楼市“去库存”已经被提升到前所未有的高度，临近北京、上海等一线城市的楼市却出现了微妙的变化。截至11月18日，北京市年内土地出让金收入达到1627亿元，由于今年的最后一个多月还将有大量土地成交，预计2015年北京土地成交额有望超过去年的1916.9亿元，历史上首次突破2000亿元大关。10月20日，经过104轮激烈竞拍，北京丰台樊家村危房地块以49.5亿元成交，溢价率高达50%。3天后，位于顺义的后沙峪地块，更是吸引了11家房企及联合体的参与，经过41轮竞拍，某房企以18.5亿元，配建7.94 万平方米限价商品房、4.69万平方米自住型商品住房的条件将该地块收入囊中。其中商品房的楼面价高达5.25万元/平方米，成为北京历史单价第9贵的地块。

　　黄瑜（中国指数研究院常务副院长）：当下北京房地产市场的成交量非常好，从全年来看的话，也是创成交的一个新高了，主要的原因还是目前整个的北京市场呢还是供不应求的这种状态。

　　解说：与此同时，上海的楼市也开始出现明显升温。10月，上海新建商品住宅成交面积达到151万平方米，创2013年4月以来月成交量新高。从成交项目来看，中高端项目表现抢眼，成交均价在4.5万元/平方米以上。据上海中原地产研究咨询部统计，10月成交均价在2.5-6万元/平方米的新建商品住宅共成交了64万平方米，较去年同期的39万平方米，增加了64%。

　　吴昊（旭辉地产营销总监）：库存我觉得主要还是集中在这种三线城市，因为我觉得特别是三线城市，它的供应量远远大于需求量。

　　解说：有房地产专家指出，国家目前强调楼市“去库存”不等同于中国经济要重走依靠房地产拉动的“老路”，楼市疲软是经济新旧动力转换出现的现象，国家推动楼市“去库存”，既有利于对接供求、避免要素浪费，更意在为经济结构调整争取时间和空间。“去库存”要两手抓：一方面激发合理需求；另一方面市场作用应进一步强化，进而化解房地产库存带来的可能性风险。

　　主持人：尽管政策没有放松，但是我们也看到这个很多的一线城市北上广深，这样的城市已经出现了房价地价上涨的这样一个现象，所以现在有人在担心，我们现在政策的这种变化，会不会重新刺激我们新一轮房地产市场过热的这样的现象？

　　林耕：我觉得一线城市它房价高起是有特定的原因的，像中国也就是北上广深这四个城市目前房价。

　　刘戈：加上三亚。

　　林耘：加上三亚，特殊一个城市，四个城市情况特殊一点。但实际上现在房价高起当中有一个因素，我觉得是将来买商品房的人是额外交税。为什么呢？因为的商品房的高起是因为政府在拍卖土地的时候，变了一下手法，就把保障房，包括拆迁房等等这些捆绑在这里头，这样会使得买商品房，特别是买高价商品房的人给做了贡献，给城市的发展建设做了贡献，也给低端的保障做了贡献，这是一个运作手法上面更加高明的一个玩法。

　　第二一个我们现在可以看到现在城市化是处在一个探索的阶段，而四大城市显然是扮演了领头羊的一个角色，那我觉得我们一定要看到去库存，不是因为悲观，不是担心，去库存它能够产生两个效应，一个是化解风险，一个是产生它的使用的一个效用出来，其实它是有两方面的一个作用。而在十三五规划当中，城市化是新四化当中的第三化，十三五规划当中，第一个四化是新型工业化；第二个是信息化；第三是城市化；第四是农业的现代化，所以你会看到在十三五规划当中，城市化是重要的一个主题，而城市怎么样好好运作，也是这里头是有很大的一个课题，去库存只是当中一个重要的一个环节。

　　主持人：所以很多人在讨论去库存的时候，更多的看重市场的作用，也就是在我们这一轮新的放松或者是取消限购政策之前，有那么一段空白期，其实是交给市场来做的。

　　刘戈：其实由于现在越来越多的交给市场，实际上在房地产市场上面，它的这种变化和分层会越来越明显，因为其实钱可以给大家带来自由，当现在有很多的人他已经有了一套房、两套房、三套房，然后这些钱当他可以自由的在，限购政策又取消了，到很多其他地方去买房子的时候，这个时候你会发现不再像过去那样，全国的房子普涨普落，而是变得越来越分化。那比如说像东北一些地方，整体人口的流出是非常的圆润的，那么这些流出，流在什么地方呢？一个是北上广深这样的城市，还有南方的，比如说海南岛的一些城市，甚至的话四川、云南这样的一些城市的话，都会变成人口的流入省。那么这样就会发生一个非常大的变化，也就是说可能原来这个城市原来的库存看起来是没有问题的，它也是一个省会城市，但是它和另外一个南方的更温暖的、更具经济活力的一个城市相比来说，它人口是在流失，那么这种情况下，它的房价去库存的话，可能也就变得更加艰难，对于这样的一种分化，我现在应该说是一个更新的这样一种形式，在这样一个形式下，可能各个城市的话所要拿到的应对的办法也应该是各自不一样的。

　　主持人：对，所以说我们不能指望着二三线城市跟一线城市北上广深。

　　刘戈：对，二三线城市分化也非常厉害。

　　林耕：对，这里头带来一个很大的变化，就是你要去库存，首先要抢人口，你要有人口，而人口会变为经济增长的一个动力。

　　主持人：这也是我们一直在说的，城市的流入和流出的问题。

　　林耕：对，你看像广东现在就放开高考落户，其实它就带动了教育的改革，因为你给人家落户参加高考，人家才有可能在这安居乐业，才有可能买房子等等这些，你会看到在有库存和需要去库存的一个背景之下，会成为下一步改革的一个契机，但是有些人可能还需要政策支持的力度大一点，比如说住房银行什么能时候出来，它的保障的面就更宽，因为毕竟有公积金的人还是占的数量不会太大，所以需要有住房银行出来。还有像农民工这种特殊的一个阶层，他如果要在一个城市里头落户，是不是应该有更多的一些扶持性的一些政策来给他对接，就像我们在安置本地居民一样，他有廉租房，有限购房等等这些，那对于农民工在一个城市服务多年，有特别贡献的人，在落户的时候，在买房的时候或者租房的时候，其实地方政府或者地方的这种商业机构，其实这里头是有空间可以去做的。

　　主持人：好，欢迎回来，我们今天谈到的是房地产的去库存，刚才我们也聊到了政策的走向，可能是从针对于住房本身，针对于土地本身转向对城市，对人的这样一个关注的角度。

　　刘戈：因为现在人当然是一个城市能不能发展的最主要的因素，然后人能不能留下来，安心的留下来，这个其实决定了一个城市到底能不能够持续的发展，那么现在来看，还有两亿七的农民工现在仍然处在候鸟式的迁徙的过程当中，所以现在你会发现有一个现象，就是在一些县域里面，县城里头的房子反倒卖的还可以，因为什么呢？他在大城市里面他落不了户，然后他就在小城市里头买了个房子，但是那个房子买了以后可能仍然是一种浪费，也就是说他不去那个地方住，他也不去装修，然后他不能够构成一个新的社区，那么最后对经济的带来的这种规模效应、聚集效应也是有限的，反过来，我们看如果要是他已经在他所工作和服务的城市里面，他已经有了这样的一个决心在这个地方留下来，那么他把房子买在这个地方，他对于这个城市的贡献是完全不可同日而语。