主持人（张琳）：欢迎收看正在播出的《央视财经评论》，我是张琳，今天我们的节目来关注房价，股市波动难料、金价是连连下跌、人民币也开始出现了贬值，那在这样的环境下，该投资些什么才好呢？也许很多人会因此就将目光投向房地产市场。那的确最近这几个月，沉寂许久的楼市是迎来了久违的热闹场面。今天，国家统计局发布的最新的数据也是印证了这一点：7月份，全国70个大中城市，新建商品房的价格和上个月相比，出现上涨的城市达到了31个，下降的是29个；这也是一年多以来，上涨的城市数量首次超过了下降的数量。而和去年的同期相比，新房价格的上涨幅度，最高是达到了24.3％。那这也许会让大家来猜测了，由降转升，楼市的新拐点是不是又要到了？

　　（小片）

　　解说：国家统计局今天刚刚发布了7月70个大中城市新建商品住宅房价变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有31个，持平的城市有10个。自2014年5月以来，首次出现了上涨城市超过下降城市数量的情况。

　　从价格变动来看，房价下滑的趋势似乎没有改变：70大中城市新建住房的环比价格，最高涨幅为6.3％，这比6月的最高涨幅下降了近1个百分点；价格同比下降城市有67个，上涨的城市只有3个。但一线城市的涨势却十分明显，其中最高的深圳，同比涨幅达到了24.3％。　

　　和上个月相比，北京、上海、广州、深圳，四个一线城市的涨幅分别是：1.4％；1.9％，1.2％和6.3％，涨幅有所收窄。而二线城市表现相对平稳，环比平均涨幅在0.2个百分点左右；相对而言，环比价格下降的多集中在三线城市。业内人士表示，分化格局从去年延续至今，因此，目前一线楼市的表现左右着未来楼市格局。　

　　胡景辉（伟业我爱我家集团副总裁）：尽管（一线城市）交易量还是比较可观，但是价格明显上涨的动能已经不足了，甚至一些城市出现了回调的迹象。
　
　　解说：业内人士分析，本轮房价的反弹主要由成交量的上升拉动。在官方一系列“稳楼市”的政策提振下，今年4月以来，多地楼市复苏，成交攀升至历史高位。上海易居房地产研究院发布的数据显示，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期最高水平。其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约超过7000套，为近22个月的新高。在过去几个月的时间里，楼市火爆的场面，在深圳、广州、上海、北京几个一线城市，已经轮番上演。这是否意味着，在低位徘徊了近两年之后，楼市又将迎来新一轮上涨行情的拐点呢？

　　主持人：今天来到演播室的两位评论员是财经评论员马光远和刘戈，我们看到其实现在整个房地产市场回暖的这种感觉，我们不看数据，我们自己其实都能感受到，特别是一线城市的房地产的价格，可以说已经在全面的回温了，而我们刚才小片中看到的最新的数据也是显示，环比上涨的城市的数量是首次超过了下降城市的数量，那从这些数据，我们是不是就可以判断说楼市已经进入到一个拐点？

　　马光远（财经评论员）：我觉得现在的所讲的转折点，事实上早在几个月以前有已经出现了，特别是三月份，我们整个房地产政策出现全面调整以后，那我们看到包括一线城市，包括一些热点城市、重点城市，无论是二手房还是一手房，环比上涨的数量一直在上升，特别是我们看到比如说四月份跟三月份比，从12个城市二手房一下到28个城市，再到37个城市，一直在往上走，所以这个转折点已经出现，我倒觉得7月份的数据给我一个什么样的感觉，就是完全不一样的感觉，大家担心的那种继续加速上涨的局面并没有出现，你无论现在从量去看，还是从上涨的幅度去看，没有出现，所以我们现在判断转折点一定要有一个标准，就是不要去看那个说上涨的数量是否超过那个数量，因为总体而言，跟6月份进行比较，我们没有看到像以前一样那个加速的配置并没有出现，所以现在是否可以讲，楼市基本稳定的，也就是说，大家对深圳的那种担心，我觉得不会出现，当然也有个别情况，你比如说通州的楼市，因为特殊原因导致往上走，那么大量的城市现在来讲的话，可能又进入一个新的阶段，这个新的阶段可能你这个上涨的动力不是很足，量可能又上不去，为什么呢？因为现在整个从7月、8月本身去讲，并不是一个旺季，它是一个淡季，所以在这种情况下，我们不要简单地去讲说加速上涨的来了，只是多了两三个城市而已，所以我觉得现在可以讲，我的观点是平稳现在。

　　主持人：对，你认为是平稳，而且这样的单从数量上来说，不足以来成为一个论据，那我们其实刚才从小片中也注意到了，其实除了数量，我们看到环比上涨的城市虽然增加了，但是环比的涨幅其实是略有收窄的，而且小片中我们也看到，大家觉得普遍现在价格往上走的动力不太足，所以这些变化在你看来怎么分析？

　　刘戈：其实如果我们做这样的一个处理，就是说我们如果把深圳这一个城市，它的房价的话，从我们这70个大中城市里剔除出去，你就看到，总体来说，从三四月份有一点小小的上涨，然后这两个月就渐趋平稳，所以总体上来说，由于深圳这一个城市特殊状态下的一种特殊的上涨的这种趋势，那么让大家对整个所谓的房价的这种上涨的话，可能有了一种过度的这种关注，那如果在这个月，从环比上来看，你还看虽然是有31个城市。

　　主持人：31个在上涨。

　　刘戈：在上涨，然后有29个还在下降，但是这个上涨和下降的比例非常的，百分数非常的狭窄，也就说如果我们把它画一个曲线的话，它应该是在一个非常狭窄的通道内，也就说我看了一下，最高的上海101.9，环比比上个月，那么最低的是西宁，99.3，那么这样的话，所有的这些城市里面，如果我们来看它的环比，如果我们刨除深圳以外，它整体上来说的话，上涨的幅度非常的有限。

　　主持人：就二三线城市其实还会拖一些后腿。

　　刘戈：对，整个上来说，刨去深圳以外，即使是北京、上海有上涨，但是总体上数量上都是在一个平稳的区间之内了。

　　主持人：最近一度火爆的一线城市楼市，其实也是出现了一些降温的趋势，那么下半年的楼市会不会延续上涨的势头呢？我们再来听一听市场人士的分析。

　　（小片）

　　顾云昌（全国房地产商会联盟执行主席）：房价上涨的城市，这一两个月都在增加，这是环比的看，但是从同比来看，全国的房价仍然是同比下降的，如果连续几个月环比不上升了，那么最后的同比也会出现上升，房地产交易量从5月份开始，交易量开始企稳，6月份、7月份全国的房地产交易量都在增加，改变了从2014年开始的交易量连续下降的态势，从去年开始，我们国家的房地产投资一直是下行的，从最高的2013年的19.8％投资正常速度，到2014年10.5％，到了2015年的7月份是10.3％，主要原因就是我们新开工面积还在下降，我们的拿土地的数量还在下降，导致了投资还在下行，也就说从销售的逐步的回暖到投资的回暖，这里边有个过程，那么我相信也可能在今年的下半年，我们投资能够止跌回稳，甚至于到年底能够止跌上升。　
　
　　尹中立（中国社科院金融研究所研究员）：因为股市和楼市实际上是居民配置的两个最重要的场所，两种资产又恢复促进，当股市价格大幅度上升的时候，它会刺激楼市的需求，也就是说股价上升会带动楼市价格的上涨，所以从4月份到6月份，股价出现了大幅度的上升，就刺激了楼市的上升，但是为什么一线城市上升，而其他城市价格表现不明显，这是和一线城市股票市场的影响力有关系的，以深圳为例，深圳有四百多家上市公司，所以股价的上升对深圳的影响就比超过了所有的城市，那么同样的道理，6月底7月初股价出现大幅度的下跌，由此可以推断，从8月份开始一线城市的房价上涨会逆转，上涨的速度会大幅度的放缓。

　　主持人：刚才小片中，我们的专家提到了和楼市相关的两个关键词，一个说是投资，还有就是资产配置，那的确我们在讨论楼市话题的时候，经常会提到的一个说法就是投资渠道的狭窄，这是相对于我们原来的这样一个情况，那它作为了一个高房价的一个推手，但是从最近的情况来说，我们刚才说到股市的余波未平，金价又是在持续的走低，人民币也是出现了贬值，在现在这样的情况下，似乎投资者又面临了一个相同的问题，我该投什么，我其他的投资渠道面临着，比如说利润空间收窄的话，我是不是又该把目光转向去投资房地产？

　　马光远：我们现在可以肯定地讲，像过去一样投资中国房地产获得一个比较好的收益的阶段已经过去，现在除了极个别的城市有很大的空间，比如说上升空间比较大等等，剩下的大量的城市，现在整个房地产的收益也在下降。第二个我们来讲的话，人民币汇率这个因素对于中国房地产市场，房地产价格的影响我们不要低估，为什么？当人民币贬值的时候，大量的资金可能会流出房地产市场，我们这个在其他国家我们都看到，也就是说人民币汇率的变动对整个的这种房价的影响，绝大部分情况它是负面的，那么如果大量的资金流出的话，对整个市场的回暖一定会形成一个抑制，所以现在来讲的话，中国老百姓讲投资，过去十年当然最好的肯定是楼市，对吗？那么以后看什么？我觉得以后现在我们看的情况是投资渠道越来越多，我并不觉得狭窄，也就是说你要求的那个投资，你可能利润要求的太高了点，对吧？你的要求20％、30％一年这样，如果按照一个正常的投资的话，我们现在包括互联网金融，包括各种各样的理财产品，比过去的投资渠道宽了很多，所以现在我觉得，我们每一个人要回到一个理性投资的年代，也就说主动在降低我们的收益率，保值，也就保卫、捍卫我们的资产，让它不要缩水，这是最重要的使命，而不是说像过去一样，你在通州买一个房子，明年就翻一倍，我想这个历史已经翻过一页了。

　　主持人：要特别做好我们的资产配置。

　　刘戈：其实在现在我们的政策，从这几年的话，从中央政府到地方政府所制定的各种政策，他力图让买房这件事去投资化，也就说我们执行的话，这件事情它不是一个投资，你作为一个投资所，从投资的角度来考虑的，那么也就是说，这件事情，包括我们最近通州出台的这样一个政策，都是这样的一种指导思想，也就是说房子是用来住的，不是用来炒来炒去的。

　　主持人：这种观念，我们历来很难扭转，但现在确实发生变化了。

　　刘戈：对，因为现在包括大的环境、小的环境，政策的环境，基本面的环境，已经把房产作为一个主要的投资品这个时代过去了，当然在一些个别的城市，如果你还有这样的一种兴趣和爱好，那依然是可以，但是在大部分的城市里面，现在我们很多的所谓当年的投资人，原来一万钱在买的房子，如果你现在想出手的话七千六千，就是这个样子，很多我们现在看从统计的角度来说的话，可能是一个小的波动，但是几年下来，你真正看的一些楼盘，尤其是二线三线四线，一些中小城市里面的话，很多所谓我们当时用来投资的这些房产现在已经大大缩水了，在这样的一个背景下，在还有一些个别城市里面，还会出现的有投资价值的地方，如果你还秉承投资的这样一个思维方式的话，去进行炒作的话，可能（折进性）的可能性更大。

　　马光远：可能以后的收益它是一个正常的收益，比如说这个地方缺房子，当然我们不能说，老刘讲住房回归居住，这是一个大命题，但这个大命题下边还有一部分房子要实现居住功能，它是通过投资的，你比如说你有两套房子，你一套拿出去租，这也是实现居住功能的，所以到最后我们房地产的收益一定是回归平均利润，一定是回归到一个。

　　刘戈：过去大家总想在很短的时间内，房子按照每年百分之十几、二十、三十这样的一个速度在增长。

　　主持人：主要这样的故事过去经常上演，对，所以我们说如何让不断升温的楼市未来真正回归到一个理性的发展趋势呢？稍候回来，我们继续评论。

　　主持人：欢迎回来继续收看《央视财经评论》，一线楼市的房价是在普遍的升温，几乎风吹草动都能够成为房价上涨的理由，那最近京津冀协同发展和首都副中心的概念，就让北京的近郊地区的房价是迅速火了起来，而这把火如何遭遇了一场强降温。

　　（小片）

　　解说：8月14日晚上十点，北京市住建委发布了一则重磅消息－－北京通州买房限购升级。因“北京城市副中心”概念火起来的通州房地产市场，正在遭遇史上“最严”限购令带来的“强降温”。

　　当天下午，北京通州楼市限购升级的消息传出，不少楼盘就纷纷抓紧时间，进行最后的突击销售。因为限购新政从次日零点开始实施，而只要在这之前进行网签，就不在限购之列，因此，有些楼盘甚至是通宵卖房。据业内人士透露，通州一楼盘在14号晚上10点到12点之间，就一下子卖出了70多套房子，而且平均售价在3.5万元以上，这比该楼盘5月份的价格足足上涨了近一万元。但8月15日上午，当记者再次来到通州时，却发现多家楼盘虽然也有人前来咨询，但下单购买的却几乎没有。

　　北京通州某楼盘销售人员：二套都得是三年的居住，要不就是三年的社保。

　　购房者：咱这没有多少人排队。

　　北京通州某楼盘销售人员：对，没有人排队，没办法。

　　北京通州某楼盘销售人员：您要是觉得户型什么的合适，您要是觉得订的话，我们这儿可以帮您订，帮您去提交，提交不了的话，再推给您，可以的话，你可以买，就今天上午，您越快越好。

　　购房者：越快越好？

　　北京通州某楼盘销售人员：就争分夺秒的，也许下午一点就不行了。

　　解说：北京市对通州区的房地产限购措施规定：北京市户籍居民无房户，以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，只能在通州购买一套商品住房；北京市户籍居民已有一套住房的，如要在通州买房，要在通州落户3年以上，或者在通州区连续缴纳3年社保或者个税。这比北京现行的北京市户籍家庭限购2套、外地及单身限购1套的整体政策，显然还要严格许多。

　　陈志（北京房地产协会秘书长）：显而易见，在近期一定是会出现一定程度的影响，但这种影响我觉得是要让它回归理性，而不是要打压。从市场监管的角度说，必须要对区域过热的，投资炒房现象频出的这样一些地区，通过分类，通过区域调控，这样的一些方式来使得过热的投资性的市场能够降温，这个是目前这个政策出来的最大的一个初衷。
　
　　解说：今年二季度以来，受到京津冀协同发展以及北京市政府迁往通州等利好消息影响，北京通州楼市自四、五月份开始迅速升温。统计数据显示，今年前7个月，通州的住宅成交量达到6200多套，已经超过了去年全年。而其中仅7月份，通州就成交了1564套房源，比6月的885套增涨了43％，成交金额达到了32.96亿元。与此同时，通州的房价也是水涨船高，快速升温。　据陈志透露，在限购新政出台之前，针对通州楼市的过热表现，通州区住建委其实已经加大了对捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为的执法力度，并对部分开发商进行了约谈，还曾要求两家大力鼓吹涨价的楼盘进行整改。但显然这些都没能及时抑制住楼市的狂热，为此，政府才最终选择了升级限购政策，而这很可能将对六成以上的潜在买房者造成影响。　

　　主持人：成交量增长了40％多，的确就是一个政策的这样利好刺激之下，北京的通州区，可以说是突然间就火了起来，我看到一个调侃，就说京津冀一体化最新的理解，你不光得有北京户口，你还得有通州的户口，当然这是一个调侃，我们说我们希望将房价控制在一个理性的区间，我们是可以理解这样的政策的，在你们看来，为什么通州区要出这样一个加强版的限购政策，你们怎么评价？

　　马光远：我觉得我们很多情况下，区域规划出现大的变动，一般是粮草未动，房价先行，这是个很正常的，包括我记得在去年那个时候，京津冀刚刚热起来的时候。

　　刘戈：保定。

　　马光远：保定房价暴炒以后，然后紧接着下来，为什么？因为最后大家理性的发现京津冀一体化这个过程是一个漫长的过程，当然通州这个概念就更加实在了，为什么？因为大家说要把主要的一些。

　　主持人：首都副中心。

　　马光远：要搬到那个地方去，那么我还听过，以前我们讲到通州的时候，讲到通州未来的时候，曾经有人讲说比以前的浦东还要浦东，如果有这么一个概念的话，房价上涨应该说是比较正常的，而且大家去炒作这个概念也是比较正常的，所以如果在去年的话，我们来评价通州房价，有人说通州会成为北京限购最严的地区，我想大家都觉得是胡说，但是这个现在变成现实，变成现实，我觉得要反思一个什么问题，当出现这些重大政策变化的时候，我们的政策一定要有前瞻性，比如说在供地层面，在整个市场的协调层面，我们能不能做到把政策走在房价上涨的前面，现在明显是滞后了，我觉得现在出这个政策。

　　主持人：被迫的应对。

　　马光远：不是，因为房价已经涨得可以了，通州房价现在三万五左右，就这么一个价格，我认为已经基本差不多了，也就是说我们如果未来加大供应的话，整个再谈怎么涨，这种可能性几乎等于零了，除非以后它比天安门那个地区还要繁华，对吧？这是需要很多年才去实现的事，所以现在我们来讲，就说这些区域的治理政策，对房价本身的抑制，我觉得还应该有比限购更好的办法，增加供应，对吧？再通过其他一些疏导，你比如说我们现在看到，包括离通州比较近的燕郊也是很火，这都是一些很好的，可以把人群进行分流的政策，我们最担心的是什么？到最后通州又变成一个非常集中，房价又非常高，非常不宜居，到最后又不得不去疏散的地区，这样的话，可能对我们政策的初衷我想就违背了这个初衷。

　　主持人：对，其实我们的初衷，是一方面希望楼市回归到一个理性的状态，一方面又不希望房地产价格是大起大落的来脱离理性，之间的这个度就很难把握了。

　　刘戈：其实通州这件事，因为目标非常的明确，就是刚才我说的，这地方大家不要再把它当做一个投资的标的来进行炒作，所以现在定出来这样一个政策，这个政策，大家可能有很多人，可能对于这样的一个政策，觉得可能未必是一个最好的政策，但是我觉得可能有它的不得已的地方，也就是说在这个地方，的确是很多人他就是抱着一个短期炒作的方式进入，这个时候我用了一个办法，你在这个地方工作，然后你在买这儿的房子，如果你不在这个地方工作，你为什么要买通州的房子呢？所以我觉得这样的政策有它的合理之处，而且你在看，在过去的十几年时间里面，中国很多的大城市，尤其是省会城市都经历过这样一个过程，就是说在原来的城市之外再建立一个新区，这个新区，有的是市政府搬过去了，有的是省政府搬过去了，有的是市政府和省政府一起搬过去了，唯度北京没有做这件事情，现在这件事情要做了，和其他地方不太一样，那些地方，那些地方通常原来是一个荒地，一个新区。

　　马光远：新城。

　　刘戈：这个新城在开始的时候是没人炒作的，而且很长时间，像以前郑州那地方，包括好多的省会城市都是没有人去想，想了很大的办法，到最后慢慢的红火起来了，现在通州它和以前那些地方不太一样，它本来已经是一个成熟的地方，所以如果现在北京市一些重要的机关，一些企业搬过去以后的话，那个地方是有可能就不会再像以前那些城市一样，要过一个很长时间的培养期，而是说很快的这个价格的确就会涨起来，因为那个地方已经成熟了，所以在这样的一种情况下，为了防止这样的一种炒作，可能有这样的一种抑制的办法。

　　主持人：欢迎回来，我们说在目前稳定经济发展的要求下，我们是不可以预期楼市就此是进入长期回暖的通道呢？

　　马光远：整个房地产市场现在基本上已经回暖，也就是说我们在稳增长，稳定宏观经济角度来讲的话，目前整个市场的发展是我乐于看到的，既没有太火，又不至于过冷，但是我觉得每一个人应该放下幻想，不要期待回到以前那么一个火爆的状态，房地产投资回归正常，回到两位数非常难，房价暴涨可能性很小。

　　主持人：那从目前影响因素来看，应该说已经趋于稳定了。

　　刘戈：对，因为过去几十年，过去十几年，是一个剧烈的增量的一个市场，那么从现在看，即使是北京、上海这样的城市，主要是存量市场占的比例越来越大，因为你现在当我们的经济进入到一个新常态以后，我们的经济，以前两位速度的增长的时候，那是一个状态，现在我们变成7％这样的一个速度，一个中高速……