解说：楼市深度博弈。

　　唐先生(购房者)：很明显，去年春节到现在，也就是不到两三个月吧，涨了五千块钱呢。

　　杜猛(北京大学房地产研究发展基金中心副主任)：十年来的每一次房地产调控，每一次都报复性上涨。

　　解说：稳房价，难点到底在哪里？《央视财经评论》正在关注。

　　主持人(沈竹)：各位晚上好，欢迎您收看我们今天的《央视财经评论》，我是沈竹。今天是房地产调控国五条地方细则出台整整第50天，但房价的走势依然是看涨，统计局4月份发布的70个大中城市的数据，新建的商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市分别67个和66个。虽然楼市调控政策不断的加码，但是房价却没有停止上涨的脚步，走高的楼市如何才能降温？今天再来聊聊天房价，首先通过短片了解一下我们最新近的楼市状态。

　　解说：节节高涨的房价成为多数人心中的痛，今年29岁的唐先生是北京一家网站的职员，从去年7月到现在，他一直在看房。

　　5月16日下午，唐斌休息，于是打车从北京城的东南面出发，赶往西北面的上地去看房，其实上地在去年就考察过，当时因为觉得贵一直没买，现在眼看着房价越来越高，出租车上唐斌不管的翻看之前的报价单。

　　唐先生(购房者)：这样的房子现在估计还买不到，我觉得可能他是捂盘惜售吧，并且等着还涨价。房价看不懂。

　　解说：原想北京出台20%个人所得税后，房价会降一点，五环以外的楼盘不会太离谱，但现实却让他很失望。

　　唐先生：但是现在从这几年来看，没看到下降。没看到房价下降。

　　解说：唐先生告诉记者，眼前的这座楼盘就是他最中意的楼盘，去年8月开盘的时候，稍微一犹豫就没能抢上。

　　唐先生：过了十天它就没有了。当时我们觉得房子跟卖白菜一样，我觉得这个非常不正常。

　　解说：抱着一线希望，唐斌再次来到这家楼盘的售楼处，想碰碰运气。但保安告诉他，这里已经没有房子可卖，连售楼处都已经撤了，对于房价就单个楼盘来说，唐先生觉得今年二月份之后，房价的增长太快了，这个房子买还是不买，该什么时候买。唐斌犹豫不决，并且买房子需要付出的是两代人的积蓄。

　　唐先生：去年的时候15000多元钱，现在你看门口金泰房地产的说了，两万二三(千元)很明显，去年春节到现在也就是不到两三个月吧。涨了五千元钱呢。这一套80平方米的房子，大概就是40多万。100平方米就是很容易算50多万，就这个普通的一套房子。这还是一个五环外的房子。

　　解说：而在杭州，有的市民并不纠结，买房还是要趁早。

　　杭州市民：今年的房价看总的情况，我觉得稳中还有升，像北京、上海、现在涨得都比较厉害，我们杭州应该讲下不来的。

　　解说：5月18日，国家统计局发布了4月份70个大中城市房价情况，数据显示4月份，国内主要城市房价依然保持了整体上涨的势头，与去年4月比70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市只有宁波、温州两个，上涨的城市有68个，比上月增加了一个，其中涨幅最高的城市为广州，上涨了13.7%，北京、上海位列第二、第三涨幅都超过10%。涨幅比3月份也都有所扩大。

　　主持人：首先欢迎我们的两位老朋友，霍德明和刘戈，两位好，那在小片子当中大家一起跟唐先生经历一些他的购房经历，相当于是很多的购房者一个经历我相信，最近其实各自的城市针他们一些房价上涨，也出了一些办法。

　　我们看到北京最新一个办法是这样的，说是这个新盘的报价不得明显高于此前的成交价，或者是周围的同质商品房的价格，那么我们看看环比上涨的速度是降下来了，但上涨这个趋势还在继续。当然首先要征求两位的观点就是，为什么还要上涨？上涨的因素到底在哪里？

　　刘戈：大家由原来有分歧，对于房价的预期，在大城市，尤其大城市的核心区域，房价要涨这是不用怀疑的。

　　同时的话，开发商也达成了共识，以前的话在犹豫，最近我们看，在北京的通州，两块地，那么拍，溢价达到了230%，那么这个楼面价已经比旁边正在售的房子出售价已经高了，也就是说面粉的价格已经高于面包了，原来大家还有分歧，现在经过一段时间的调控，经过各种表态之后，大家反倒是达成了这样一个共识，也就是说这个预期由原来有分歧的预期现在变成了一个有共识的预期，那么在这种情况下，房价它肯定还会持续的涨。

　　主持人：应该说国五条原来我们在评论的时候，都说蛮严厉的了霍先生，有很多人说可能说20%这样一个税费的效果，还没有最终显现出来，我不知道你怎么看待这样的上涨，这样的政策。

　　霍德明：我想20%是二手房的交易，还不是新房，我特别要讲的是2010年的国十条4月份到2012年也差不多就是五月份的时候，这段时间房价基本上持平的，交易量也不是很大，不过房价基本没涨，但是为什么从去年五月份到今年的五月份，这是12个月，就像刘戈刚刚讲的，达成一个共识了，这个共识很有意思。开发商也认为，房价应该可以往上涨了，大家都认为房价也要涨，我觉得还加一点宏观的因素，从去年差不多这个时候，看看数字上货币的增量的确是有明显幅度的增加，而且我们一般讲一般投资，我们算宏观经济都是很简单。

　　一个就是所谓的基础建设的投资，第二个房地产投资，要在工商企业投资。在这一段时间里面，这个十二个月里面，基础建设，基建这一块，国家还稍微有点压下去了。当然对于房地产这一块，我说原来就有国十条已经压在那了，但是记好了，由于货币的增加，使得大家真的有钱了，不管是开发商也有钱了，消费者买房的人他也有钱了，过去这段时间房子都没涨，正好碰到这个时间点，过去12个月里面酝酿着酝酿着酝酿着，而且每一个月我们都看到数字，70个大中城市，数字明明摆在那了，每个月涨一点，涨一点，涨一点。这就变成酝酿酝酿，原来纯粹就是空想产生这个预期，现在变成一个实现的预期。

　　主持人：货币的因素，土地供应。

　　刘戈：而且越是一线城市涨的越多，也就是说对于二、三、四线可能存在的泡沫大家有一定的警醒。但是大家越来越趋同认识，就是说对于那些北上广等这些所谓一线城市来说，它房价上涨的趋势大家达成了共识。

　　主持人：但这次上涨明显是在调控严格之后，那所以大家还是对调控抱有一定的期待，那为什么还是不下来。除了货币因素、土地供应之外还有什么别的原因？

　　霍德明：调控严格是才刚刚开始的，记不记得2010年国十条出台的时候，大家还观望一下，过了半年以后发现来真的了，所以它可能持续两年，但是两年以后你看到我刚刚说的事情发生了，所以我们不能期望着今天的政策宣布以后，就一定会有这么一个结果，因为老百姓开、发商都会看你这个政策，能不能持续下去。

　　主持人：对，确实是拭目以待，对于今天房价的继续上涨，我们也采访了中国社科院金融研究所的研究员尹中立先生，再听听他的说法。

　　尹中立(中国社科院金融研究所研究员)：(房价)上涨的压力应该说从长期的因素来看，主要是在于两个制度性的缺陷，简单说，少数人非常有钱。他们的购买力是房地产价格上涨的主要推动力。

　　另外一个制度缺陷是土地制度的缺陷，如果这两项制度不做根本性改变的话，中国房价上涨的动力，就会一直存在。

　　主持人：尹先生说了几个观点，跟我们前面说的不谋而合，那最近关注房地产新闻的朋友一定在关注一个数字就是1比1.02，也就是有媒体报道，房地产商每赚一块钱，他们要交给国家的税相当于是1.02元，也就是一块零二分比挣的还多，单看这个数字真的会误导我们觉得房地产商挺难的，两位真的是这样吗？

　　刘戈：其实我觉得它这个数字算出来了。他告诉你这个数字的来源，你一看觉得的确税费是挺高，但是我们再去看它同类其他企业到底是怎么样的，我们看到A股整个的上市公司2012年它的利润是19544亿元。那么它的实际缴税是22233亿远，那么拿这个数字一算，A股上市公司平均它的净利润和它的这个交的税收的比例是1比1.12。

　　也就是说上市的房地产企业，它所交的税，比起平均的税还要低。所以的话你拿这个来解释，你这个房地产公司，交税多我觉得是无力的，而且还有很多税，你比如说地价的增值税，现在的话我们以前也做过节目，实际上很多地方政府的话，是以一个某种原因，比如说按照1%、2%这样一个税率的话在交。这些上市公司并没有去交这样一些税，所以的话用上市，就是房地产公司的税多来解释房价，我觉得这是不通的。

　　霍德明：世界各地的开发商，其实它都是相当本土化一个企业，比如说在成都的开发商，大概很多开发商就是当地土生土长的，当然有外面来的强龙，但是很多时候地头蛇是很厉害的，而且在房地产开发商这个行业，还有一个潜规则，就是它会把很多的所谓招待费用，摊到开发成本里面。所以你如果把刚刚刘戈说的这一段话，他净利润是一块钱，他交的税是一块零两分，但是里面的净利润，记好他是把开发成本扣掉了，当你把开发成本这一块拉上去，而很多这种潜规则的支出算进去的话，其实房地产开发商的成本肯定比我们现在高，也就是说现在净利润，肯定还是少报了。

　　主持人：也就是算法有问题。

　　霍德明：算法是有问题的，像一比一的情况，我估计大概能够净利润到一块五到两块钱，换句话税那就更少了，刚刚刘戈讲了把全上市公司，大概1比1.12，我们看到这个数字是1比1了，差不多。但是我要挑战这个数字，它应该是甚至，1比，反正有它更少这么一个该交的税。

　　主持人：你看把自己打扮成窦娥，说自己比窦娥还冤，其实在关键的时候，我不知道刘戈你是不是注意到，为什么总在关键时刻，似乎总有某些企业的代言人会跳出来，说一些杂音，而且这个杂音在市场上老百姓的心中显得特别的强硬。

　　刘戈：对，就是说一定要说房价的原因和开发商没关系，是由于政府收的税费太多。所以导致这样一个原因。

　　那么其实的话我们知道虽然地方政府对于房地产这一块依赖是有的，但是房地产开发商利用土地的增值，有一块巨大的利润，那么这一个利润的话，并没有体现在他们的报表里面，那么也同时的话变成这个整个房价推高这样一部分原因，我觉得这一点不能否定。

　　主持人：应该说北京前一阶段出台的国五条细则，是非常严厉的。据说后续还有一系列的严格的政策出台，那未来的房价走势到底如何？稍事休息继续回来。

　　主持人：欢迎各位回到我们今天的《央视财经评论》，今天我们关注房价。那最近有消息传出，说北京市要进一步来加大这样一个房地产调控的政策，后续会有一系列的政策继续出台，而且关于房地产税扩容的消息也开始剑拔弩张开始出现，我们通过小片来共同梳理一下。

　　解说：　就在上周，北京面对房价连涨的情况又出一剂重拳，北京市住建委主任杨斌在作客城市服务管理广播市表示，新建楼盘在申请预售资格时，开发商报价不能明显高于此前成交价格，也不能明显高于周边同类品质楼盘，政府会对报价进行引导和指导。

　　《中国证券报》报道称，我国房产税今年有望新增数个城市进行房产税试点，而且新增试点城市预计主要针对增量房屋征收。

　　记者也从财政部了解到，关于房产税方案，去年年底国土部官网就曾披露了湖南、湖北的新版房产税征收细则，这两个方案，都包括了个人已购的第二套存量房，与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原址，改为了市场评估价，而对于房产税试点的扩围，财政部财科所所长贾康曾表示“2013年扩大房产税试点是大概率事件，这也将是今后接棒限购政策，成为房地产调控政策的着力点”　整个房产税扩围的改革方向，目前已经锁定，各地的实施细则也在陆续制定和上报中。

　　杜猛(北京大学房地产研究发展基金中心副主任)：(房产税)最好是在二线城市全面扩开。这样有利于房价稳定。也有利于让二线城市(房价)快速上涨的城市，承担一定的责任。最好不要往三线城市或者四线(扩散)，就是没有限购的城市房价涨的慢的城市，不要承担更多责任。

　　解说：还有专家认为，在房地产调控过程中，过度的行政化调控只是权宜之计，应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出，也就是说房产税的试点扩容，可能是作为一种市场化的手段，来替代原有的行政化调整手段。

　　杜猛(北京大学房地产研究发展基金中心副主任)：用行政手段去干预市场，它是一个堵的行为，越堵它就有可能越会报复性上涨。而且我们这么多年，十年来的每一次房地产调控，每一次都报复性上涨，它不是我们调一次达到目的一次，只是起到一定作用。我们最终的目的是市场化。

　　胡志刚(中国房地产研究会副会长)：我们的房产税政策，替代限购政策，有一个此消彼涨(的过程)尤其是开始阶段，有一个慢慢的切入过程，不可能指望原来的政策退出来了，新的政策就进去了，马上立马全方位换岗，不可能的。经济工作不可能这样做的。　　

　　主持人：应该说现在的楼市处于深度博弈的阶段，而房地产税这个靴子什么时候能够落地，现在也是更多的人关心一个话题。那最近呢，随着楼市一个调整和他们一个调控，我们看到这样的呼声，房地产税出台的呼声也是渐渐的响起来了，那两位认为，这一招到底什么时候能出，出了之后到底能不能有用？

　　霍德明：我先说一下，房产税在理论上跟实物上都是对房价的抑制有绝对的作用，我就给你举一个例子好了，原来在我念书的纽约州的地方，我最近还看到了它有一个很漂亮的古堡要卖，那个古堡才卖多少前？90万美元，而这个古堡我很有兴趣再去查了一下，它一年交的相关的税要大概五万多美元。于是现在购买古堡的那一家人，他们自己承认他是投机客。

　　刘戈：准备卖掉。

　　霍德明：他就是买这个投机，结果发现五年来房价没有涨上去，他原来200万卖掉的，卖不掉。90万赶紧脱手，因为每年交这个5万块钱的税费，非常非常重。在咱们国内我想对于这个房产税，现在刚开始呼吁，基本上肯定是将来在未来一段时间，慢慢的实施，为什么要说慢慢的？因为原来我们的土地出让金已经收了，而且70年的使用时间，你现在还要再多收一个房产税的话，这个房产税要怎么样收，多少的税率，还有这个税金，你房子到底多少钱，到底该怎么定，这个在国外它是经过很冗长的一个过程，地方政府甚至跟这个老百姓还讨价还价一下，对于地方政府来讲，税收基本上是最重要的地方财政的来源，地方政府当然想要多收一点，但是地方老百姓肯定也不高兴。

　　刘戈：对，尤其房子多的人肯定不高兴。

　　霍德明：问题就说地方老百姓跟政府其实原来也是绑在一起，所以我觉得这个房产税这件事情，是要执行。但是能不能够在一年以内，甚至说三个月以内，全国普遍了，不太实际。但是如果说我们考虑一个三年五年，甚至更短一点的时间，能够把税率还有税的基本额度确定下来，对于房价一个抑制是有绝对的作用。

　　主持人：有用，但是怎么做的话似乎还很漫长，那说点实际的。

　　刘戈：说点实际的，现在我们对于房地产联网这件事，已经有了时间表。但是全国联网的话的确有一定很大的难度，而且全国制订统一的税收的方式的话，也有一定难度。但是如果作为一个城市，作为一个地方，你真的想抑制房价的话，那么我觉得在你的城市内部，因为这个网络现在条件已经是具备了，那么对于你更多的拥有住房的人，你想让他们把多余这些房子，更多占有这些房子的话，能够推向市场，那么你做什么，那么其实我觉得是可以尝试先做的，不一定要等到全国的市场联网以后再去做。北京你比如说前一段时间有一个诉讼的案子，老子和儿子打官司，109套房子。那么这109套房子，如果要是能够形成供应，那么我觉得对房价的影响绝对是大的。

　　主持人：那那我们今天也听听大家对于房价现在的看法。第一位网友叫“刘华”他的观点是这样的，她说“我们现在不是要想更多控制房价的办法，而是应该让现有控制房价的政策能够有效的执行下去，我相信把这些政策执行好了，房价自然会回归理性，即使不下跌，那也不会有太多的波动。”

　　再来看第二位网友。第二位网友叫做“涂仁”，他说“房价在调控中稳步上涨，在大力发展城镇化的背景下，刚需注定了房屋供需矛盾是一个长期化的问题，为什么只想着加税控购，而不想着降低相关的税负，放开市场。让市场按照经济规律去自身调节和竞争。”

　　主持人：现在应该说房地产调控到了很关键的时候，虽然市场上很多的杂音，我们还是希望呢，房地产市场回归理性，真的是能够达到调控的目标，那两位认为首要做的，现在要做抓紧是什么？

　　刘戈：我觉得政策的出台一定要有连续性，在这个过程当中的话，应该有全民更多的人参与，更多的交给大家来进行讨论，那么更多的人参与，让政策透明，那么最后会对房地产最终的发展方式的话，形成统一的共识，形成新的就是说这样的一个可预期的一个结果，那么我觉得这可能是走上正路上了。

　　霍德明：关于这么多年谈这个房地产调控，我觉得每一次出台的任何规定，好像都很有决心，但往往是虎头蛇尾下去，所以你刚才讲连续性是对的，但是必须要把前提确定它是一个对的，还是一个好的政策，同时他的持续性，也就是说老百姓也能够接受，如果老百姓不能接受的话，大家认为不能持续下去的话，那也就，当然没有办法变成一个连续的政策，所以我觉得在任何一个新的政策，如果要出台以前，必须还是要坚守好调研的工作，然后还要争取民意，尤其在房产税这一块，如果说咱们人大能够全力支持这个东西的话，那我相信不管任何理由，它总是能够变成一个永久性的一个政策，而且永久性。