看空情绪蔓延、价格面临着整体松动、量价齐跌、成交量迅速降温……您是否能够想到这些词汇正在和老百姓最关心的房价、金价紧密相联？据4月份　“百城的房价指数”显示，近半数的城市房价环比下跌。五一期间，偌大的一个北京，二手房成交仅31套，而重庆各大卖场的黄金也纷纷降价促销，金价首次跌破了300块钱每克。那么，房价、金价未来是否还会继续下跌？市场人士对百姓最关心的房子、金子，又有怎样的判断？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国农业银行首席经济学家向松祚、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　房价下探，谁会出手买房？金价下跌，是否再次引发抢金热潮？房子、金子，你将向左走，还是向右转？价格松动的背后，是否酝酿着新的上涨？

　　向松祚：大家的普遍心理都是追涨杀跌　楼市的观望情绪还会持续

　　（《央视财经评论》特约评论员）

　　任何的资产价格，它不可能永远涨。打一个比方，树是不会长到天上去的，资产价格也是这样，它永远不会涨到天上去。资产价格历史上，它涨一段时间，它一定会下调。当然这个下调背后的道理是什么？经济学家讲了一大堆，但是普通的投资者，第一他不愿意听，第二他也不一定听得太懂，那没有关系，我们再看比较具体的。

　　其实我们这些年，其实已经有几个透支，什么叫透支？一个是老百姓的购买力透支。就是很多买房子都是全家把储蓄集中起来，甚至是几代人的，凑钱买房子，所以这个需求，它已经提前透支了。随着这个需求的透支，购买力一定是下降。第二个，是老百姓都能懂的心理，叫追涨杀跌。我现在看着房价要跌，本来我今天想买房，我今天一看说房子又跌了2000块钱。可能明天还要跌3000，所以我要等一等。过去上涨是这样的，今天去看的时候涨了1000块，估计说明天还会涨。赶紧买，所以这个心理老百姓都能懂，这也是经济的一个必然的规律。所以我觉得这个趋势应该会持续下去一段时间。

　　张鸿：市场观望情绪弥漫　一些开发商也开始加入到看空的行列

　　（《央视财经评论》评论员）

　　很难判断，如果我们政府不救市的话，尤其是地方不放开这个政策的话，基本上我们可以看到这个顶部已经形成了。因为中国地产市场是一个政策市，很多取决于地方政府的政策，所以未来走势真的很难说。现在我们基本上可以判断，观望开始多起来了，最近一段时间，越来越多的亲戚、朋友开始问我说，是不是真的不行了，真的开始卖了，真的怎么样了？这就说明其实越来越多的人，包括一些著名的开发商也开始站到看空的行列。

　　最重要的其实是供需发生了变化，北京其实是个样板。北京今年一季度现在已经可以总结了，一季度1.5万套的自住型商品房，而且今年可能有4到5万套的自住型商品房，这是什么概念？去年一年才卖了8万套。然后钱紧。很多银行现在收紧了房贷，一套房贷这些现在也都没有优惠了。而且一些小的银行开始有你要想享受优惠也可以，但是你得买我一个理财产品。现在都在吸贷，包括开发商的资金，我们看到一季度的现在上市公司季报已经开始出来了，一季度也都不是特别乐观，而且他们的融资也不是那么容易了。

　　当然，如果我是开发商的话，我也不会降价的，我现在还是想扛着。这个套路已经上演了这么多年了，反复的上演了多少年了。很多开发商其实就不愿意降价，所以你看他可以有各种优惠，哪怕把精装修取消了，变成了一个毛坯房，我也不说是降价。因为他们还有一个非常重要的资金的需求，除了银行贷不出钱来，贷钱很困难。还有一个就是现在的土地，其实一季度的土地仍然在上涨，上海、北京涨了28％，土地收入。一方面他还在拿地，他还得储备粮食，一方面这边钱又没有，怎么办呢？他就想法赶紧把这个卖出去。一季度的整个的利润水平在下降，净利润在下降，这也是很多年来，包括万科等几个大的公司都不是特别乐观。所以我想他们现在要所谓的去库存，来完成资金的周转，这个是有驱动的。

　　向松祚：供给过剩是造成平均房价下跌的最核心原因

　　（《央视财经评论》特约评论员）

　　过去我们房价上涨的关键因素在哪里？有两个核心的关键因素，一个是我们前一段时间的货币供应量快速扩张。因为货币供应量的流动性过剩，货币太多以后，水涨船高，几乎所有东西都涨。另外一个核心推动力量，就是老百姓乐观的预期。当房价越涨他越买的时候，乐观预期就越来越强化，越来越想买。现在这两个因素虽然还没有完全消失，但基本消失了。比如说现在货币的供应量，其实从国务院领导一直到部门的领导，一再表示，我们无法再像过去那么刺激下去了，我们货币供应量已经太大了，货币供应量现在总体来讲是趋紧。再来，老百姓的情绪也变了。

　　除了我刚才讲的两个过剩，我们回到实体的层面来看，有一点是对的，就是说供给过剩。现在房地产市场在全国来讲，确实供给过剩。我到很多地方去看过，中国比较富裕的地区长三角，珠三角，我都去看过，当地的比如说发改委的负责同志，甚至市长，私下里他们非常坦率地讲，说我们这个地方确实出现了过剩。有些人把我们这儿定为鬼城，我们当然很不高兴，我们不愿意叫鬼城，但其实我们这儿是过剩的。过剩到什么情况呢？你可以随便做一个调查，把总量除以总个家庭，有些地方已经每一个家庭可能有三套，甚至四套以上的房，这不是过剩吗？供给已经严重过剩，是造成平均房价下跌的最核心原因。当市场预期起来的时候，当货币供应量这么大的时候，你怎么去限价、限购，都没有用。

　　向松祚：政府无法救市　钱太多把房地产商给撑死了

　　（《央视财经评论》特约评论员）

　　现在这两个核心原因变化以后，有些房地产商，还有一些人在呼吁政府救市。我想问一句，政府怎么救市？政府去买房吗？我觉得房地产商在这些年，其实和其他的行业一样，扩张过度。说句不好听的，就是钱太多把它撑死了。我们的很多行业、企业，就是钱太多把它撑死了。我非常坦率地讲，我们银行体系也要负责任，很多行业因为过多的给他贷款，他疯狂的扩张，钢铁、煤炭是这样，房地产也是一样的道理，拿钱太容易，所以疯狂地去买地，买了地以后当然要盖房子、要卖。我想未来这些房子你卖给谁去，首先这个问题摆在这儿。

　　面对这个情况该怎么办呢？我们现在全国的房地产公司据不完全统计超过一万多家，有些上市公司，可能他的资金流比较充分，他可能不太着急，所以有些上市的开发商说没关系。但是我们的数据表明，绝大多数房地产商的负债率已经超过80％，什么意思呢？他现在自有资金并不多，他靠贷款，而且不仅仅是银行贷款，相当一部分是影子银行的一些贷款，包括信托。我去调查过几个房地产公司，银行贷款在整个负债里面占的不到40％，剩下的60％就是靠民间的借贷，这个事就麻烦了。所以为什么现在有些房地产降价，不是空穴来风，他必须要尽可能的要套现，因为他要还债。

　　单祥双：房地产作为中长线投资　具有投资价值

　　（中科招商集团董事长兼总裁　《央视财经评论》特约评论员）

　　房地产市场的下滑和出现拐点，主要是基于以前房地产发展的比较快，在中国它发展的速度特别快，而且运行的成本也比较高。那么随着投资人越来越理性，原来很多投资人把地产当成股票在炒，现在投资人在中国这种经济环境下，政府并不鼓励大家把房子当股票炒。在这种情况下，其实它的获利空间就在压缩。对投资来讲，选择房子、房地产作为投资品，或者叫投机品，他的动力就下降了。所以从这个角度上，房地产价格的下调是一种必然。那么房地产又涉及到国际、国泰民安的问题，民生的问题，在这种情况下，房地产不应该作为股票来炒，但是它作为中长线投资，是具有投资价值的。

　　向松祚：金价从来没有跑赢过通胀 说黄金是最佳投资是错觉和幻觉

　　（《央视财经评论》特约评论员）

　　历史的数据表明，全世界这么多年以来，房地产的价格，刚刚跑赢通货膨胀，你知道多少吗？0.5个百分点。你就30年以上算。金价从来没有过跑赢通胀，你信吗？金价我们从2008年算到现在，从来没有跑赢过通胀。所以我记得在2008年、2009年，国内有一帮人疯狂地讲说，黄金是最佳的投资，永远能够抵御通胀，我一致反复讲，这完全是一个错觉，一个幻觉，非常错误的。

　　你做波段可以，我讲做波段，就是说去年还是前年，有什么中国大妈大战华尔街，什么中国大妈撑起黄金半边天。实际上黄金也是分两个，就是投资性的、投机性的和消费性的，或者叫刚需。刚需没有问题，你什么时候买都没关系，你要给女朋友送戒指，要结婚，那这没有问题。你要跟小孩留个纪念品，但是黄金投资性的国际的金价，它主要取决于两个因素，一个是美元的汇率，就是美联储的货币政策，这个是一个普遍规律。第二个就是取决于什么？就是那帮大的投资银行和对冲基金。对冲基金，这个炒黄金的对冲基金，其实也有几千亿美金，量非常大。那么他们的一举一动其实决定这个金价，现在他们全部看空。那你想中国大妈也好，还是印度大妈也好，还是印尼大妈也好，这三个大妈加起来，能扛得住吗？扛不住。

　　张鸿：长期看黄金不是一个很好的投资品　中国大妈们要理性

　　（《央视财经评论》评论员）

　　说明大妈变理性了，但是还应该再理性一点儿。我们算一下长账的话，就是长期来看，黄金并不是一个很好的投资品。现在大妈们如果再理性一步的话，千万不要再说保值，我拿着它十几年、二十年以后，给儿子、给孙子就挣钱，它在涨跌当中，是有那些对冲基金是挣钱的，不管涨跌，人家都挣钱，而你的，只能拿着。

　　黄金其实和美元、和美国经济是密切相关的，除了对冲基金我们不知道，但是你能看到美国经济大概是什么样的，他刚刚公布了上个月的非农经济指数以及一些数据，他的失业率创下了2008年9月以来的新低，说明美国经济的复苏是有基础的。还有一个就是世界和平，之所以前两天有一个大跌，是因为美国经济好了。之所以又涨上来是因为乌克兰又开始闹了。所以你要真准备投机，那你要弄清楚这两个变量。至于说怎么配置？我觉得风险太大，所以你还是少配置点儿。

　　向松祚：理财一定要权衡流动性　而中国的二手房交易行情很差

　　（《央视财经评论》特约评论员）

　　第一，你千万不要有一个错误的幻觉，认为我作为一个散户，我买股票也能够跑赢指数，我买房子也能够永远跑赢大势，我买黄金，金价也能够涨钱，散户从来没有这个本事。全世界的散户95％没赚过钱，中国的散户更是这样，中国的散户是全世界最大的慈善家。今天你面对这个金价市场，我只能说一句话，如果说你只是买一个纪念品、买一个金砖，送给你的儿子、孙子，那没有问题，你不要指望它赚什么钱。如果你属于投机，特别是散户投资者投机，你千万要小心，亏钱，我们绝不负责赔。

　　投资理财，大家千万要记住，是非常个性化的。什么叫个性化？比如说你很有钱，你可以做那些投机性的，你甚至可以加入对冲基金，你去做空也好，去做这些投机生意，你有可能赚大钱，但是你也可能亏钱，但是亏个几百万，对你来讲小菜，你没关系。但是对于普通的老百姓，比如说钱很少的，我一定建议他，要非常的慎重。比如说你可能买一些债券，或者买一些看起来收益率不是很高的产品，但是它很安全。保本理财或者是国债，这样的产品非常安全，不至于让你血本无归。往往投资者吃亏在哪儿？总喜欢说今年我要赚50％才过瘾，明年我要赚到100％才过瘾。其实你既没有赚到50％，也没有赚到100％，结果可能还亏了50％。所以理财一定要权衡收益、风险和流动性，为什么说流动性？你买房子，在中国很多二手房的交易是很差的，比如买了一个房子，你把钱砸进去以后，要是急用钱，你卖给谁去？

　　（《央视财经评论》栏目播出时间：周一至周五21：55－22：25）