主持人(李雨霏)：各位好，欢迎您收看《央视财经评论》，我是主持人雨霏。今天我们来关注房价和资本市场。国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅的销售价格变动情况。与上个月相比，价格下降的城市有33个，上涨的城市是27个，持平的10个。与去年同月相比的话，价格下降的城市有54个，上涨的城市有16个，其中最高涨幅是40.5%。最低的是下降了6.5%。另外资本市场方面，沪港通迎来了开通一周年，那么对于投资者来说，沪港通给您的投资会带来哪些新变化？房价新数据的出炉如何来分析楼市的走势呢？我们先来看看相关的新闻。

　　解说：国家统计局今日发布的10月份70个大中城市房价数据，一个显著特点是新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨城市个数减少，涨幅回落。

　　其中新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有33个，比上月增加12个。上涨的城市有27个，持平的城市有10个。

　　从涨幅看，70个大中城市新建商品住宅环比综合平均涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，一、二线城市房价环比涨幅回落；三线城市由平转降。

　　分城市看，北京，上海，广州，深圳依旧占据环比涨幅榜前列，涨幅在0.8%到2.1%之间，上海以2.1%的环比涨幅位居第一。

　　看过数据的曲线，再到一些热点城市的楼市去看看。

　　这个位于上海浦东区浦电路上的中高端楼盘在10月底推的盘，定价在每平米6万元左右。开盘一天，推出的一百多套房源就销售过半。

　　尽管价格上调，但仍然有不少购房者前看房。

　　购房者：上海现在整个房价最近一段时间涨的比较快，想在自己能力范围内能够置换一下。

　　解说：数据显示，截至10月29日，10月上海新房成交面积已超过130万平方米。二手房市场也在升温，在杨浦区黄兴公园，这家中介门店10月就成交40多套二手房，较九月的成交量几乎翻倍。

　　在看广州。最近，广州一些楼盘推出新房源，到楼盘现场看房、认筹、登记的消费者有所增加。

　　有分析认为，当地楼市回暖有一定程度是受到了两孩政策的影响，有部分市民也表示，如果要生第二个孩子，先得换大户型。

　　广州市民：二胎的话，家里不够住的了，肯定要换大房。

　　解说：尽管一线城市热度在持续，但二三线城市新建商品住宅价格则处在下行空间。专家表示，尽管降息等政策利好楼市，但前期集中释放的需求有限，未来楼市将进入平稳波动期。

　　邓郁松(国研中心市场经济研究所副所长)：看房地产市场的(走势)短期中期长期的因素是不一样的，长期看人口，人口决定整个房地产市场长周期，中期看经济增长，或者看整个收入的一个增速，短期看金融政策特别是看利率政策的变化。

　　解说：数据、市场，房价，当下的房地产市场再度惹人瞩目。

　　主持人：今天节目当中我们邀请到了两位评论员，一位是中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军，赵教授，您好，另外一位是我们的评论员张鸿。看了刚才这个片子，我们现在又对未来楼市，特别是房价的走势产生了新的联想和猜测，那我们看到这次国家统计局公布的数据显示涨的涨跌的跌，分化是挺严重的，而这个涨主要集中在北上广深一种一线城市，跌的是在三四线城市，涨幅最大的已经达到40%了，所以大家在猜想这种趋势是不是会延续下去？而且未来是不是涨幅会更大呢？您怎么判断？

　　赵锡军(中国人民大学财政金融学院副院长)：房地产行业有一个老话叫金九银十，也就是说九月份和十月份是它的销售旺季。但是从今年的情况来看，显然我们可以看到，你刚才也看，读了这个跟同期跟去年的比较，下降的还是城市还是多了一些。

　　主持人：多一些。

　　赵锡军：对，上涨也有，但是相对来讲少，说明总体情况跟去年是有变坏的，但是在这中间，也有些城市异军突起，它涨得很厉害，那说明就是出现了很大的分化，总体情况是平稳而且下降，但是有些城市它因为各种原因，可能是人口或者是大家集中在那居住、集中在那工作等等，它有了比较大的需求。另外也有可能前期它的价格就比较高，大家抬着，或者说这些房子并不是刚需所造成的，他也不卖，结果这么抬着。因为这个价格的问题，它是这样，就是你卖出最后一套是价格定价的，前面那个卖了多少，他不管，后边那个怎么卖，他也不管，就是你成交的那套是成交价，只要成交价高在那，他就是价格高了，所以这是一个，我觉得是一个分化将来会。但是从发展的情况来看的话，那么可能这种分化会慢慢慢慢的在大中城市特别是主要的城市和其他的二三线城市之间差距拉得越来越大，所以二三线城市将来房地产或者是特别是居民居住的用房，这块可能会面临越来越大的销售方面的压力。

　　主持人：所以就说您觉得这种分化的格局未来还会延续，但是为什么会出现这种分化呢？因为比如说北上广深，我们觉得它的价格本来就已经很高了，可是现在还在涨，在高的基础上还在涨，张鸿有什么看法？

　　张鸿(财经频道评论员)：这个一点都不奇怪，因为你的资源，你的所有的这种人都往这来，所以对比如说像北京这样的城市，它不是北京人的北京，它是全国人的北京。

　　主持人：全世界的北京。

　　张鸿：全世界的购买力都在这集中体现，所以那可能它就不是像，比如我们老家那一个县城，它就是那个县城的那个地方，它可能在我们县城里买房的人，可能就是下边乡下的，然后到城里来，可能在那会买房，但是购买力是相当弱的，所以我们主要是跟资源走，跟人流走，然后才能决定房价到底怎么样。我们看一下这个趋势，十月份的趋势非常明显就是说房地产的复苏，大家都希望它能复苏，复苏在放缓，环比的话，我们看到在上涨的城市的个数在缩小，然后持平的基本上还在持平，但是下跌的在增加，这个城市，所以而且涨幅也是，就是一线城市，刚才你虽然说了一线城市，一线城市在十月份我们看到一二线城市都在降，然后三线城市它一些持平的，现在开始往下降，所以就复苏开始缓慢，要是同比的话明显能看出这个分化的严重，拿这个图我一看，基本上就是北上广深，在100以上的，去年定基定在100，百分之多少，100以上的就是北上广深，然后再加上南京、杭州等等这些城市，厦门等等这些城市，其他的全在100以下，所以这个就是分化极其严重，而且我们看到就说在同比的话，我们看到一线城市的上涨的个数，它其实就是上涨，整个上涨，它其实在幅度还是在增加。但是三四线城市，我们看到它的下跌的幅度也在增加，所以刚才赵老师说那个，我觉得它确实是一个，我们不敢说它一个可怕的前景，但这个前景现在正在向我们走来，就是它很可能是分化会越来越严重，因为三四线城市在前些年的房地产的高峰期，它建了非常非常多的房子，当然一线城市也建了非常非常多，但是一线城市相对来说消化能力会强一些，三四线城市它吃了那么多，它消化不了，这是个大问题。

　　主持人：如果就是如果大家在买房子，如果除了是满足自己刚性居住的要求之外，如果是要进行投资的话，确实要好好的考虑一下了。

　　张鸿：而且一线城市还在很多限购的条件下。

　　主持人：对，所以我们看到房地产的市场在变化着，未来的走势会怎么样？那么时下楼市去库存又成为了一个调控的重点，这里面又释放出哪些新的信号呢？我们稍候继续关注。

　　主持人：房价走势和供需是紧密相关的，11月1号国家统计局还发布了一组房地产的数据，截至10月末，全国商品房代售面积比9月末增加了2122万平方米，这组数据又应该如何来解读呢？我们先来看短片。

　　解说：国家统计局数据显示，截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。

　　1到10月，非重点城市商品房销售面积增速比1—9月回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行。

　　“去库存”已成为多地房地产业的当务之急。

　　海南省政府近日下发《关于促进房地产业转型发展的意见》，力争到2020年末，全省商品住宅新开工面积占商品房新开工面积的比例不高于67%，房地产产品结构调整取得明显成效。

　　此外，海南还将多渠道消化库存商品住宅。规定各市县可以政府购买服务的方式，从市场上购买或租赁商品住宅用作保障性住房，并纳入保障性安居工程计划管理。

　　兰州市最新出台有关加快城乡规划审批的相关措施，其中鼓励未开工建设的房地产开发用地转型利用，并且取消了商品房项目户型和面积限制。　　

　　为消化库存商品房，今年8月，山东省要求各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将商品房作为棚户区改造居民安置住房。

　　11月和12月，将继续强化房地产去库存，推动多方式、多渠道消化现有房屋建筑资源。

　　11月10日，中央财经领导小组第十一次会议指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

　　去库存、促发展，楼市将迎来哪些新变化？

　　主持人：在短片当中提到日前召开的中央财经领导小组第十一次会议当中提到，要化解房地产库存，促进房地产业的持续发展，那么怎么理解这个去库存，其实一个简单的一个道理就可以让我们逻辑推理到说，库存多的地方必然是价格下降多的地方，所以那么怎么理解这个去库存呢？

　　赵锡军：去库存就意味着要把这些现在建成但是没卖掉的房子把它卖掉，或者用出去，让它发挥作用，那最直接的就是能够卖出去了，那卖出去得有人去买了，这个买就是要有一个需求，那我们现在的话，我们也可以看到了正好的话，我们正在提一个战略就是城镇化的战略，特别是城镇化，就是在一些二三线城市，原来可能当地有很多的农村等等这些在城镇化的过程中间，那么人口要慢慢慢慢的集中到某些县级城市或者镇上面来居住，把那些原来的宅基地可以腾出来，这样有一个置换的问题，就是那些人把宅基地腾出来了以后，那个地可以退耕，退宅基地变成耕地，然后把这些人腾出来住在现在已经建成的房子里头去，那中间要解决一个什么问题呢？就是解决一个价格，那些人要买得起才行，那这中间如果是说能有一部分的力量来支持它，能够居住买得起这个房子，那就可以解决这个问题，支持的两个方面，我觉得一个是政府，比如说你政府买了以后再租，也是一个办法。另外一个，你政府提供补贴，让他买，给部分钱贴，这也是一个办法，还有的话就是通过金融的手段，就是房地产的信贷，你借钱去买，你现在付不起，但是长期来借来买。

　　主持人：就是说去库存是一个，大家希望最终达到的这样一个效果和目的，但是。

　　张鸿：所以去库存不光是一个去库存的问题，它是一个中国经济发展到今天面临的众多问题的一个集中的体现，所以如果我们能顺利的解决好去库存的话，不光解决了房地产可持续发展，甚至可以解决了我们中国经济的安全发展，中国经济的可持续发展等等。它逻辑大概是这样，现在6.8万亿平方米的库存创下历史新高，怎么才能去库存？这和很多行业都一样，钢铁、水泥什么产能过剩，房子生产了那么多，卖不出去，就是过剩。最好的解决办法就是什么？把它卖出去，但是现在刚才说需求放缓了，卖的速度开始降低，1—10月份的销售面积的增速是7.2%，这已经低于1—9月份的增速，然后从7月份开始，我们看到单月来比的话，每个月都在收窄，9月份的是9.9，然后10月份的是5.5的增速，那你就卖不动了，没有那么多了。

　　主持人：没错，赵教授说国家可以补贴一部分，但是就是补贴一部分，还是得有人得买。

　　张鸿：对，开发商来说他有一个问题，往后一传导，开发商一看这房子卖不掉，那我哪来的钱，赵老师说钱都压在那房子上了，我怎么去买地呢？所以你看买地收入又在减少。我们看1—10月份房地产开发企业土地购置面积是同比下降了33.8%，土地成交款下降了25%。

　　赵锡军：连锁反应。

　　张鸿：对，我不买地了，不买地怎么办呢？不买地地方政府的土地财政收入就没有了，没有了财政收入，那我们可以替代，其实是我们可以替代，比如说工业投资的不足，比如说房地产投资的不足，增速的不足，房地产投资增速前十月才2%，它已经增速很低了，那我们可以用基建投资来，但是基建投资，地方没钱了怎么基建投资呢？那又是，那怎么办？

　　主持人：所以这个去库存现在是迫在眉睫。所以刚才我们分析是楼市的情况，那楼市可以说和百姓生活是息息相关的。另外的一个领域就是股市了，我们看到股市也是迎来了一个特殊的日子就是沪港通开通了一周年，一年过去了，沪港通的运行情况怎么样？未来会不会有越来越多的普通投资者通过这个渠道去进行投资呢？我们稍候继续讨论。

　　主持人：对很多关注投资的人来说，我们刚才评论的是如何促进这个房地产业的健康发展，而接下来我们要关注的话题也和投资有关，就是沪港通了，去年的11月17号沪港通启动，至今已经整整开通一周年了。

　　解说：沪港通迎来“一周岁”

　　截止上周五，沪股通额度共使用约1210亿人民币，占总额度的40%，成交总金额约为15340亿人民币。港股通额度共使用约918亿人民币，占总额度的37%，成交总金额约为7400亿港元。香港交易所总裁李小加说，沪港通是他们建的一座桥，一座让两地互联互通的桥。

　　李小加(香港交易所总裁)：对于交易量来说，我们本来就没有特别大的预期，因为建桥者关心的是桥是不是安全的，桥是不是完整的，桥上面的设施是不是非常的齐备。

　　解说：过去一年沪港通运营平稳、安全，即使是在今年国际股市暴涨暴跌期间，沪港通这座大桥依然结实稳固，成功经受住了风雨的考验。

　　李小加(香港交易所总裁)：我们创出了一个新的交易模式、新的清算模式、新的监管模式，这对于中国的改革开放，特别是资本市场的双向开放有着巨大的意义。所以说，我们是以一种最小的制度成本，换取了一个非常大的市场开放。 

　　解说：专家表示，沪港通具有更深远的未来可能性，它为我国资本市场走向国际创造了可复制、可延展的模式和机制。

　　近期，上海证券交易所、中国金融期货交易所与德意志交易所共同成立了中欧国际交易所；连接上海和伦敦两地市场的沪伦通也进入研究阶段。

　　主持人：短片当中提到沪港通这一年是平稳运行，而多家媒体用了资本市场将会迎来互联互通的新时代，来对沪港通进行了一个评价，那赵教授您觉得未来沪港通会不会有更广阔的一个发展空间？作为投资者是不是也可以利用这个渠道去参加更多的投资？

　　赵锡军：应该说的话，沪港通在一年前开通的时候，具有很强的象征性的意义，也有一定实际的意义。那么毕竟是中国资本市场对外建设的一个直接的通道，这个跟前面已经开的比如说像(QD)、QFII它不太一样，它有居民的个人投资者可以直接进行投资的，这是很有象征意义的，然后也会带来很大的联想，比如说跟深圳，跟其他的，上海跟其他的比如说伦敦，或者是巴黎，甚至是纽约，或者是别的地方也可以建立类似的通道，有很多的联想。一年以来的话，我看运行还是比较平稳的，当然它有些差异。比如说我记得刚开始的时候是北上的热度超过南下的热度，就是从深圳，不，从香港到上海的投资的资金的规模，远远超过上海到香港去投资的规模。

　　张鸿：去年那时候A股正热。

　　赵锡军：对。

　　主持人：两地股市的行情不同。

　　赵锡军：没错，但是到了今年振荡以后，这个情况又做变化了。总体来讲，沪港通并没有因为6月份市场的振荡而出现太大的波动，所以还是平稳运营的，作为一个试点，我觉得应该说它取得了相当的成功。那接下来的话，可能就是要把这个额度进一步的扩大，同时除了跟香港以外，别的地方也要建立起类似的通道，这样使得投资者有越来越多的选择，这样的话也有利于我们整个市场的对外开放，同时还很重要的一点就是，我们前几天看到了国际货币基金组织工作组也认可了人民币的加入SDR的计价篮子了，这个也可以在这个通道里头投资用更多的人民币来进行，来完成，这也有利于人民币的走出去，我觉得它有很多的可以联想的。

　　张鸿：对。

　　主持人：所以就说就像媒体评价的，可能随着更多的通，等开放我们会成为一个互联互通的一个资本市场的新时代，但是我了解了我周围有一些普通投资者，他们就说好像通过沪港通去炒港股，不如炒A股更赚钱，觉得难度更大，我不知道张鸿有没有。

　　张鸿：不是更赚钱，是因为A股整个来讲，即便是经过了6月份的一个下跌，整体来讲从去年到今年A股的表现要强于港股，所以，如果港股暴涨的话，可能会有更多的钱去炒港股。而且大家其实投来投去都是投自己熟悉的那些，因为你用的，我们是希望能有更多的，比如说香港的资金用香港的投资理念来逐渐的来进入到我们的A股市场，然后让我们的更多投资者也能有，就是投资者多元化，然后也能有这些理念来倒逼我们上市公司的质量等等等等，治理结构更好，然后也希望我们的投资者能够去香港去能熟悉一些他们的那些投资规则，然后能看我们投资一些理性的，但是事后特别有意思的发现，你发现这几个沪股通买入最多是贵州茅台、民生银行……