近日，陕西省下发通知，规定地产项目合理的利润率要控制在10%左右，超出价格不许卖。这是在全国进行房地产调控以来，第一次出台的地方限利令。此举出台之后，谁会哭，谁又会笑？这利润率好算吗？地产商们能干吗？限制了地产商的利润率，能不能就让陕西的房子变得便宜一些？未来中国的楼市到底该怎么样去管？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　房价调控正值关键期，陕西首推商品房利润不得超10%，此举能否让"暴利"变"微利"？"限利令"政策为何会引发争议，除了限价、限购和限利外，未来楼市调控还能有何新招？

　　对楼市来说，传统的金九银十快要接近尾声了，可是相关的新闻热度去不减，而且日前陕西省住房和城乡厅惠农省物价局联合下发通知，要求分区域测算住房项目成本，并公布住房销售价格区间，将合理利润率控制在10%左右。超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。10%怎么测算，是大家关注的焦点。根据通知，商品房成本测算，包含土地成本，开发成本，管理费用销售费用，财务费用，销售税金等项目，可参照2009年陕西省建设工工程量清单计价规则，设计建筑的各项价格指数，测算出较为准确的开发成本。这条新闻在当下格外引人关注。

　　刘涛：这个通知的出台，一方面是要防止房价反弹，另外也是让老百姓对商品房的成本心中有数，希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，把商品住房价格引导到满足的自住型，和改善型住房需求的轨道上来。

　　电话采访（楼盘销售经理）：每一个楼盘的开发和建设，都是需要一两年的时间，在这个时间以内，不管是人力上的成本还是物料成本，都是处在一个变化之中，所以房屋的售价区间，就很难确定下来。除非等房子盖好，所有的成本都已经确定后再交售，才能消除开发商所承担的潜在风险。

　　范女士：我觉得这个政策目的是好的，也可以看出政府调控房价一定的决心。但是成本公示，利润封顶，以后开发商会不会为了压缩成本，降低房屋的质量？

　　在房屋调价的焦灼时期，陕西楼市新政如何落实？到底起到怎样的效果？留下的问号耐人寻味。

　　张鸿：限利令能看的清楚 但是算不清楚

　　（《央视财经评论》评论员）

　　限利令能看的清楚，但是算不清楚，它限制利润，无非就是想让房价能够控制你的涨幅，那房价的构成其实就是成本加上利润。为什么看的清楚？因为它就是包括土地成本，建完成本，到最后销售成本，再有税费，这是很重要的一个房价的构成。但是这么多年来，我们从来没说清楚过，这个到底哪一个占多少比例，而且一个企业和另外一个企业是不一样的。像有一些利润率比较高的企业，他当然不愿意执行这个了。

　　上市公司第三季度绩报已经开始公布了，有的利润率很高也是在18、20，这在这个调控期间已经比较高了。有的小的区域性的民营企业，是五点几的这个比例，我要是这些企业的话，我愿意10%。所以这样一刀切，它不公平。有一些企业，它之所以能够获得比较高的利润率，来自于他对自己的企业内控比较好，成本控制比较好。如果我能把成本控制在一万，那10%的利润率，我只能挣一千。但是成本控制不好的企业，他成本很高，比如两万，他反而能挣两千块钱。所以这就有一个导向，会让那些企业把成本做高一点就行了。

　　关于限利令，第一，很可能会出现地产商，因此把自己的房价找到了一个定高的合理说法。如果成本涨了，员工成本也在涨，所以合法了。还有一个普遍的担心，是对质量的担心。因为我们都说一分钱一分货，开发商如果说只能挣10%，可能他提供的就是白菜。而这种事情在于过去，我们其实在一些经济适用房，一些保障性住房的项目上是遇到过的，那个品质肯定是和商品房是没法比的。再有，开发商很可能变成什么呢？就是你能规定我葱花，能规定我牛肉必须多少，但是我少卖一点不行吗？我慢慢不推出了是不是可以？这你没法限制我必须卖吧？

　　马光远：在房地产领域 限利令早就存在

　　（《央视财经评论》评论员）
　　很多的成本我们可能算不清楚，但是上市公司每年要搞报表，它不算清楚也得算清楚。2010年，因为万科的销售策略跟别人不一样，他主要是周转比较快，卖房子快一点，但利润可能要低一点，按照这个的话，万科、恒大的营销特点是一样的。如果说利润是15%的话，我们看一下各大房地产的排行，他们肯定是排在倒数的。因为当时涨了五毛钱以后，兰州人民不干了，为什么？因为兰州人民每天早上的早餐基本就是牛肉面，那么涨5毛钱对整个家庭来讲是一个很大的负担。这个限完了以后，大家发现什么了呢？该有的葱花没了，那个牛肉也变小了。所以多年以来，在价格管制领域，基本上就是猫跟老鼠之间的游戏，但我们发现老鼠非常聪明。

　　说到房地产领域，事实上限利令，陕西并不是第一次。我们之前的经济适用房是明确规定利润的，也就是开发商本身的利润，不能超过3%，当时有这么一个规定。但是我想住过经济适用房的很多人都知道，有很多的基础设施，你住进去以后发现必须换，比如说配水管、地漏、纱窗都要换。

　　张鸿：行政手段是否真的可以管住价格？

　　（《央视财经评论》评论员）

　　前两天温家宝总理也提到了调控，他说调控手段要逐步的完善，要逐渐的注重市场和法制的手段。我们看陕西的这个手段，他到底是更市场化了，更法制了？还是变成了一个行政的手段？这个政策大概是以为行政手段是可以管住价格的。如果这么容易就管住一个市场的价格的话，那么CPI什么通胀根本就不用了。我们就规定说，所有卖东西不能超过4%，那就管理住了，所以这是一个非常简单的一个思维。我们现在要走法制化的手段、市场化的手段是什么呢？就是说我们更相信，价格是由什么来决定的，它不完全由企业的成本来决定，它由供需来决定的。我现在有三套房子，只有一个人要，那可能价格就很便宜。但是现在还有预期，十个人要，一百个人要那价格肯定就是不一样了。

　　还有，就是我们在管理的时候，我们要知道边界在哪里？就是政府在管理市场的时候，你要知道你的权限到底能管到什么程度？价格能不能管？如果你相信利润率，控制利润率或者是控制企业的成本，能够让房价下来的话，那OK，你首先要控制的是自己。比如你的土地赔偿金，你的相关的税费，你把这些先减了，而不是直接的让企业控制他的利润率，你虽然控制了利润率，但实际的价格并没有降下来。

　　马光远：用制度代替调控是未来的一个方向

　　（《央视财经评论》评论员）

　　实际上这个办法一出来以后，我们前一段时间管理层曾经讲过，我们未来的方向是法制的方向，市场的方向。如果是法制的方向，那么我们就要问百分之十的法律依据是什么？第二，现实之间是有差距的。第三，市场化的操作能不能完成？要真正的去控制企业的利润的话，自然对于政府来讲，监管的成本是相当高的，监管的效果又是非常差的。这么多年以来，事实上我们通过多年的调控，不断的出台政策，我们唯一的认识是什么样的？要扭转目前房价暴涨的局面，最关键的是什么？是扭转预期。要扭转预期最好的办法是什么？是长效的治本的办。长效的治本的办法是什么办法？是给大家信心的，法制化的手段。所以这么多年以来，我们一直说，一定要用制度代替调控，用法制化的手段来代替行政化的手段，这是未来的一个方向。

　　如果我们真的认为行政的手段可以控制，比如说10%，我们可以让陕西的房价成为全国最幸福的房价的话，那这个手段我们可以用。而且不影响这个行业的发展。事实上，我们调控这个行业的目的是什么？是让这个行业健康持续稳定的发展，未来城镇化的空间非常大。如果到最后你把利润控制住了，但是没人盖房子了，我想这不是我们要的一个结果。

　　杨东朗：房地产市场调控要运用市场的手段

　　（西安交通大学公共政策与管理学房地产研究所所长 《央视财经评论》特约评论员）

　　房地产市场调控我觉得首先是运用市场的手段，这个方向应该是最应该坚持的，所以从政策来讲，我觉得调控的手段，有三个方面：有法律的手段，我们要完善有关的法律，现在我国的法律对房地产交易的法律有点粗，我们仅仅有一个《中华人民共和国城市房地产管理法》，我们没有其他的一些（法律）详细的法律跟上，已经有了的这些法律，要坚决执行。第二个用经济的手段，交易的主体还是卖方跟买方。政府只是监管部门，一定要理顺监管部门。第三个方面是用行政的手段。   

　　张鸿：陕西限利令到最后很可能会不了了之。

　　（《央视财经评论》评论员）

　　我觉得陕西的这个政策，第一，可能在法规上需要找到很明确的说法。第二，在执行上，我觉得是很可能像几年前，很多地方说的要开发商要成本构成一样，会不了了之。

　　马光远：要在已有政策的执行上下更大的功夫。

　　（《央视财经评论》评论员）
　　在房地产调控方面，这么多年以来，我们还有一个经验，就是没有必要搞多大的一个创新，事实上只要把我们国务院出台的一系列政策执行到位，不折不扣去执行的话，还是应该有效果的，没有必要说，再在哪个地方去想办法。与其在政策本身上想办法，不如在政策的执行上下更大的功夫。