观众朋友大家好，欢迎收看《经济半小时》。在位于黄海之滨的山东乳山，有一个国家AAAA级银滩旅游度假区，这里的海岸线，天蓝海碧，细沙如银，被誉为“天下第一滩”。从2000年开始，凭借环境优势，银滩房地产就不断升温，吸引了来自全国的购房者前来置业，到了2015年，在银滩绵延二十多公里的海滩上，已经建起了大大小小200余个楼盘。那么这些楼盘的销售和居住情况究竟如何呢？我们的记者对此进行了调查。
　　银滩地产兴盛，新楼盘价格走高，楼盘销售“前景迷人”

　　置业顾问：让我们以热烈的掌声再次恭喜。

　　置业顾问：好。

　　记者：这是又卖了一套？

　　置业顾问：对。

　　虽然眼下正值冬天，但这个早已人满为患的售楼大厅里，却热闹非凡。一波又一波来自福建、江西、湖北等地的购房团，涌入售楼大厅。伴随着每一次成交之后的锣鼓声和掌声，短短不到二十分钟时间里，这个由金鼎地产开发的均价在7000元的银龙湾项目成交量达到三套。

　　购房者：（从）江西景德镇（过来的），我买了。

　　购房者：今天买的人多，三五分钟就敲下鼓。

　　购房者：我买的十层，在那边，那边看海离得近。

　　就在银龙湾售楼中心的门外，停了6辆各地购房团所乘坐的大巴车，以每车30人计算，12月12日当天十点左右，从全国各地来到银滩这个银龙湾项目的购房团将近200余人。人声鼎沸的售楼大厅、惊人的成交速度，如此火爆的场面还只是这个冬天银滩海景房销售所谓的“淡季”，这里的一位二手房置业顾问告诉我们，眼前的热闹景象与两个月前比起来相差甚远。

　　销售人员：前一个多月吧，十一左右，十一前后，最高的时候，成交两百多（套）的，现在对于咱们来说，不是什么旺季了。

　　销售人员：（十一期间）在（售楼中心）待了一天，后来我就不待了，你知道为啥吗？受不了鼓掌，鼓得个手不一会儿就，说白了，你鼓一上午试试，就红了。

　　记者：是卖掉一套就要鼓掌是吗？

　　二手房置业顾问：对啊，金鼎（地产）这套礼仪，欢迎他们，还有敲鼓，欢迎入住。

　　这位置业顾问告诉我们，金鼎地产名下共4个楼盘在今年十一前后，一天的成交量就能达到两百多套。

　　金鼎地产名下共4个楼盘在今年十一前后，一天的成交量就能达到两百多套。

　　那么，眼下银滩海景房的销售是否真的像这位置业顾问所说的那样火爆呢？

　　销售人员：现在一天卖多少房子？一个星期卖几套房子都很正常。我说的都是实话，他们说一个星期，卖一百套两百套，那是吹，对不对。这个东西你想想，一个星期卖一百套，房子早清盘了，还卖什么？动动脑子想想，倒过来想想这个事情。

　　银滩海景房开始走入大家的视线始于2000年前后。当时，乳山银滩海景房的楼盘导购资料铺天盖地地席卷全国，随后来自北京、上海、东北等地的购房者被大巴车拉到了这个气候适宜、空气质量良好的“天下第一滩”，这里的海景房随之成为了大家争先恐后追逐的对象。

　　铺天盖地的宣传使得全国各地的购房者来到了这个“天下第一滩”。

　　销售人员：五年以前这边不是过来买房子，是过来抢房子，那家伙都排号，有的还找销售经理去走关系呢，最多的时候一天成交量500套。整个银滩，就是在房管局过户，一天500套。

　　一时间，银滩海景房开始迅速自西向东发展。由于当地房管局并不公布相关信息，我们很难查证银滩海景房的确切开发数量，但根据乳山官方的说法，目前银滩总共开发了1800万平米的海景房，按照人均居住面积30平米计算，可满足60万人居住。而根据第六次人口普查数据统计，整个乳山市常住人口只有57万。这个规划中“可入住居民60万人以上的、中等规模的城市”就是如今密密麻麻矗立在这二十多公里海岸线上的200多个小区。

　　按官方说法，银滩开发了1800万平米可供60万人居住的海景房，而整个乳山市常住人口只有57万。

　　二十年间，在银滩的海岸线上，虽说海景房的价格已经从最初的几百元翻了几番，却依然吸引着一批又一批的购房者来到这里买房置业。记者以购房者的身份随机走访了其中的几家楼盘和二手中介。

　　销售人员：你们现在来的这个季节非常好，因为现在的话开发商活动力度也特别大。因为我们之前卖房子，楼层越高，价位越高，楼层的话，楼层高的，你的这个视野开阔度要好一点，现在的话，就是说是不分楼层。

　　销售人员：看你怎么去想，真正为了健康的话，在北京的话可能需要插养气管，到了我们银滩可能需要不用插养气管，在我们这可能多活十年，但是在北可能两三天就完了，这就是银滩。你不能简单说这房子多少钱，怎么怎么样，你得看这个东西，给你带来多少价值，对不对。

　　一听说记者是来买房子的，各家楼盘的置业顾问和中介都使出了浑身解数。

　　销售人员：这就属于市场。就像你买了个奔驰车一样，买个宝马车一样，放着，这个你自己去理解。

　　销售人员：像你们这个季节过来，像这个时候来个人，一般说白了就是过来淘房的。

　　记者：你咋知道？

　　销售人员：我卖房我还不知道？我这有好几个客户非要这时候来买。就是元旦前后来买，我说为啥，元旦前后能讲讲价，便宜点。我跟你说。这个地方买房子你就对了。为啥？因为明年要涨价。

　　销售人员：现在都是好消息。说乳山养老，原来说乳山养老，就是这儿，最主要是空气，头两天你没看新闻吗？联合国气候大会说的就是乳山，说的乳山没有污染，现在人都是这样，你有再多的钱健康都是首位的，现在为什么在这儿买房子越来越多，是不是？房价很便宜但是成交量特别高。

　　从曾经“抢房”的热闹景象，说到银滩海景房的稀缺性、以及眼下购房的时机，各个楼盘的置业顾问和二手中介不厌其烦。

　　置业顾问和中介对于银滩海景房的前景格外看好。

　　而就记者提出的银滩海景房未来是否存在升值空间，这些置业顾问和中介给出了这样的答复：

　　销售人员：就这房子，闭眼涨两万块钱，明年，这个价你绝对买不着。

　　销售人员：银滩，将来的升值空间特别大，而且将来银滩必定会繁华。

　　销售人员：你要是等个五到十年之后卖绝对好卖。

　　销售人员：海景房的话，跟市里的房子还不一样，因为我们是沿着海岸线建的。这楼盖一栋就少这么一块土地，所以说海景房是不会降价的。

　　公开资料显示，在银滩20多公里的海岸线附近，累计开发的房地产面积超过了1800万平方米。即便按照一套100平米来算，至少也有18万套住房，更别说其中还有大量的小户型住房。那么，卖遍全国的银滩海景房，是否真的像前面节目中那几位置业顾问和二手中介描绘的那样“前景迷人”呢？

　　新房价格居高不下，二手房无人问津，银滩海景房遭遇冰火两重天

　　销售人员：现在就是这8栋，那边二期还没建。

　　记者：这8栋，哪个楼上还有房？

　　销售人员：每栋都有。

　　记者：每栋都有？

　　销售人员：对。剩下几百套吧。

　　记者：多少钱一平？

　　销售人员：现在均价是7500，全套加家电的。

　　记者：精装，属于？

　　销售人员：对。

　　这个位于银滩东部名为海洋国际的一线海景房交房时间为2012年5月，这里的置业顾问告诉我们，眼下这里的一期8栋楼3000套住房还剩几百套没有卖完。如果不买，等到二期开盘，房价还会涨。

　　记者：像二期房要到一开始卖，最低房价在多少？

　　销售人员：8000多。

　　记者：8000多。你们一期的房子还卖不出去，你二期那么贵。

　　销售人员：现在咱们小区一期三千多套，剩下几百套，这只剩九牛一毛而已。

　　我们沿着银滩长江路一路向西，沿途经过了海岸壹号、长城文化苑、云天海景、翰林名苑等数十个楼盘，这些位于银滩东部的楼盘开发时间短，新房的均价也更高。

　　记者：多少钱现在？

　　销售人员：8500。

　　记者：均价是吧？

　　销售人员：现在不分楼层。

　　记者：不分楼层？

　　销售人员：原价是10500起价的，层层往上加价。现在不管一层还是顶层都是这个价。

　　销售人员：楼层越高的话价格越贵，就是每一户的价钱是不一样的，整个小区的均价的话是在8500到9000。

　　销售人员：价钱啊，现在应该8000以上。

　　记者：平均下来一平方米多少钱？

　　销售人员：都在7500以上。

　　记者连续走访了多个有新房在售的楼盘，这些楼盘的均价基本在7000元到9000元之间不等。除此之外，记者发现，其中一部分已经交房两三年甚至更久的楼盘时至今日还没有售完。

　　记者发现，其中一部分已经交房两三年甚至更久的楼盘时至今日还没有售完。

　　销售人员：房子还剩一半了，现在还剩一半，还剩将近两千户。咱是2010年拿的地，2012年交的房，还有两百多套，

　　记者：两百多套？

　　销售人员：还有二百多套。一共一千五百多套。

　　记者：咱们什么时候开始卖的？

　　销售人员：应该是2010年开始，2011年开始卖的。

　　从2000年的1900元/平方米，到2009年的4900元/平方米，再到眼下的8000元/平方米，银滩海景房价格一路上涨，但这并不能掩盖无人接盘的尴尬现实。沿着银滩从东向西一路行驶，绝大部分时间里路上没有行人、没有车辆，除了密密麻麻矗立在路边的楼盘，和依旧平静的海面，与动辄七八千元甚至上万元的新盘相比，银滩二手房市场则呈现出了另外一番景象。

　　银滩海景房价格一路上涨，但这并不能掩盖无人接盘的尴尬现实。

　　销售人员：这个，这两年就没来过。

　　记者：两年没来过？

　　销售人员：没有，就没来过。三面环海，真正的海洋性气候。

　　记者：这房子多少钱啊？

　　销售人员：这个房子18万。

　　记者：多少平啊？

　　销售人员：75，上下是150，大露台都不算，整个上面不算面积，就是一层75。来了以后，这个房子，这都不是毛病知道吧，一点毛病不是，你来了之后重新刮漆行了，有三千块钱，整个这个小阁楼，修理得跟个小洋楼一样，相当漂亮了。

　　记者：18万，这个能便宜吗？

　　销售人员：这个有可能，（业主）着急这个劲儿吧，他可能有空间。

　　记者：他是着急脱手吗？

　　销售人员：他也许就是房子多了。一会儿动不动就打电话，我说行。这个房子原来从25万，压到18万。

　　记者：他是20万买的吗？

　　销售人员：27万。

　　这位中介带着记者看的这个75平米的二手房要价18万，平均下来一平米2400元。与房主购房时的3600元相比，一平米便宜了1200元。像这样高价买进来低价卖出去、亏本抛房的现象在银滩并不少见。

　　像这样高价买进来低价卖出去、亏本抛房的现象在银滩并不少见。

　　记者：这个套内面积多少？

　　销售人员：不清楚，我们记得建筑面积是69。这个便宜，就是24万。

　　这套精装修、带家电的一线海景房二手新房要价3400元／平米，这位中介告诉我们，这个名为香格里湾的楼盘开盘时均价最低也要五六千元。随后记者在这位中介的带领下，又分别看了翰林名苑和海韵山水佳园的两套二手新房，单价分别为3500元和2800元，按照记者从这两个楼盘售楼中心了解到的信息，翰林名苑均价8500元到9000元，山水佳园同样位置的新房均价为5080元，从新房市场流入二手房市场，这些住房的价值瞬间严重缩水，甚至遭遇减半。那么这些房主为什么愿意亏本把自己的房子卖出去呢，记者拨通了其中两位售房者的电话。

　　记者：您好，我想问一下，您是不是有房子在那个博泰花园要卖的？

　　博泰花园业主：有，

　　记者：你是房东还是中介？

　　博泰花园业主：我是房东。

　　记者：您当时为什么在这买房子？

　　博泰花园业主：那时候就是说，这个可以增值嘛。

　　记者：您在银滩是不是有一套房子想卖？

　　海洋明珠业主：对。我就是赔钱卖吧，15万就卖了得了，我买的时候22万呢。就是让人瞎忽悠，忽悠说那儿好好的，就押那儿了，押那儿贷款买两套，非得说能升值。

　　记者：那个是新房是吧，没住过？

　　海洋明珠业主：没住过，给完钥匙我就去交过物业费。

　　眼下，在银滩每一个小区里，都随处可见贴在窗户上的“吉房出售”的字样。一方面是新房价格居高不下，另一方面大量房主低价抛售二手房。银滩海景房眼下正遭遇着如此冰火两重天的尴尬境遇。很多房子因此不得不面临被闲置的命运。

　　记者：夏天房子能住满人吗？

　　出租车司机：能住上三分之一就不错了。

　　关于银滩海景房的入住率，官方并没有一个权威的统计数字。但毋庸置疑的是，一到冬天，整个银滩的入住率极低。在这个名为海洋明珠的小区，记者遇到了两位正好要外出的住户。

　　记者：（现在）这楼里能住多少人啊？

　　住户：没几户，这楼好像一共就我俩吧，好像16楼还有一户。

　　记者：就两户，加上你俩。

　　住户：整个小区现在没几户。

　　住户：没有供暖，可冷了。

　　住户：好像听当地人说，供暖吧，走的人太多了，有的人不交取暖费，有的交取暖费，整不明白。

　　眼前能容纳400多户的这栋楼，现在只有两户居住。

　　眼前能容纳400多户的这栋楼，现在只有两户居住。

　　傍晚5点15分，天色暗了下来，我们沿着银滩自西向东，一路上除了路灯，路两边的楼盘全部被包围在了夜色之中，偶尔亮起的一盏灯光，像悬浮在半空中的星星。临近银滩东部的长城文化苑，车子一下子驶入了一片黑暗，路两边连路灯都不见了踪影。而此时就在这片黑暗里，还有12个楼盘静静地矗立其中。

　　那么，银滩海景房的入住率究竟如何呢？记者随机在银滩两百多个小区中，从发展较早的西部和发展较晚的东部各抽取了一个小区，进行了调查。

　　这个已于2011年年底入住的翰林名苑一期39 —1号楼，共27层，除去一层和二层是三户之外，其余各层均为7户，整栋楼共计181户。而就在这181户中，没有安装猫眼且电表显示在十度以下的住房共有104套，占到了整栋楼的57.45%。

　　这个已于2009年入住的海林花园C区105号楼和111号楼，电表显示在十度以下的分别有20户和16户，占到了整栋楼83%和67%。

　　这栋2009年入住的小区楼，电表显示在10度以下的占到六成以上。

　　抛售，闲置，这是记者在威海银滩调查最深的感受。国家统计局数据显示，到今年10月末，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米。与2014年同期相比，全国商品房待售面积增加了1亿平方米，增幅为17.8%。看来威海不过是全国楼市库存压力的冰山一角。那么当地该如何消化这些天量海景房呢？

　　功能单一、配套落后，欲成“香饽饽”需重视综合设施建设

　　搜房控股副总裁司智：我认为（威海银滩）应该是属于最极端，也是困难最大的城市类型之一，因为光靠旅游是无法去消化掉，包括当地的人口、当地的就业、经济，是无法让这么多人，在这个地方长期的生活下来，所以这些城市，（去库存）确实压力很大。

　　司智，搜房控股副总裁，他告诉记者，银滩海景房与秦皇岛、三亚等地的房地产性质类似，是一种依托旅游资源而建的的旅游地产。这些地方巨量的房地产库存，与其它三四线城市比较而言消化的难度更大。

　　司智：最主要的核心依然是你的服务，你相关的东西能不能跟上。就刚才说一个简单的菜市场，我想吃最新鲜的鸡蛋，我想吃好的肉，我能不能吃得到，现在最近来威海的许多北京人，住了一段时间，他发现还得回北京来，一旦身体出了问题，当地有没有足够好的医院，能够支持我看病，能不能帮我健康的生活，这才是最重要的，如果做不到，纯粹就是说，大家过来住一段时间就走了，那这样永远都起不来。

　　在银滩采访的过程中，记者发现，因为达不到所要求的30%入住率,银滩的200多个小区只有数个小区供暖。整个银滩唯一的医院海洋所镇医院，设备也相当简陋。这些配套设施的不健全又进一步降低了当地的人气。从一个单纯的旅游地产变成一个能够健康运转的易居城市，银滩海景房未来的路还很长。

　　配套设施的不健全又进一步降低了当地的人气，银滩海景房未来的路还很长。

　　司智：主要你得真正让老百姓安居乐业，就是我们光说你就是安居，我光给你造房子没有用，我得把你房子周边的配套一系列的东西，甚至包括物业、绿化。该做的事情你都得做好。如果要是说有类似，像这个度假这种产品，或者这种政策，或者服务水平大幅度提高，才能救得了这些城市，但这个需要挺长的时间去探索和研究。

　　在加快楼市去库存的道路上，许多三四线城市已经行动起来，推出了购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。围绕解决闲置房产问题，乳山银滩提出了房地产转型发展健康养生养老的思路，正在为传统意义上的“海景房”注入越来越多的养生元素。不仅从规划上叫停了单纯商品房开发建设，而且积极引导房地产企业采取房屋返租、规划调整、与外合作等方式，盘活存量、做优增量，加快发展健康养生项目，短时间内形成专业机构养老、社区养生养老、居家养生养老、医疗机构康复养生等四种健康养生模式，形成了一批健康养生产业。另一方面，针对银滩原来规划滞后、配套不足的问题，乳山3年来累计投入资金10亿多元，逐步完善教育、医疗、交通、供暖供气等公共设施。经历发展阵痛的银滩，有了初步的收获。

　　司智：三四线城市的房地产，还远远没有到天花板，只是在历史进程的过程中，出现了一个暂时的停顿，碰到一个瓶颈而已，它的根基是在于，它是一个非常刚的刚需，就刚才说我们几亿农民要进城，那么大家进城要创造多少亿平米的需求，这些需求将会抵掉，我们现有的这些库存，甚至还需要更多，那么这一批是需要，有一批重新的改善的释放，这个量也是非常非常的大。

　　半小时观察：转型并非易事

　　巨量供应、功能单一、配套落后，让顶着环境光环的银滩海景房，渐渐褪去了妆容，露出了令人尴尬的素颜。“香饽饽”也悄然变成了食之无味弃之可惜的鸡肋。银滩海景房的发展经历，也让我们更清醒地认识到，房地产市场发展与社会综合建设的匹配问题。比如生活设施、产业配套、人口需求等等。而这些，正是中央经济工作会议与中央城市工作会议的重要议题。在房地产去库存化的大背景下，各级地方政府还需要在政策安排上出实招，让去库存化与棚户区改造、户籍改革等民生工程联系起来，在消解库存的过程中，规划好地方经济发展的大局。