观众朋友晚上好，欢迎收看《经济半小时》。今天我们一起来关注杭州的房地产区库存。2015年2月15日，杭州市新添了第九个城区富阳区，在此之前，它叫富阳市，是一个县级市。由于富阳距离杭州市区有四五十公里，所以即使是撤市设区之后，它依然像一个独立的四线小城市。今年12月9日，从富阳传出一条消息，政府补贴买房，最高一次性补贴80万元。这一消息立即引发人们关注，政府真的会这么做吗？富阳楼市库存到了怎么样的程度？这样的补贴对富阳楼市会产生怎样的影响呢？我们一起来看看记者的调查。

　　开发商扩大促销赚尽眼球 皆因库存压力大

　　2015年12月13日，记者来到了富阳区鹿山新城的一个楼盘，由于是星期天，又刚刚过了双十二，这个楼盘的售楼处依然洋溢着节庆的气氛。不过，整个大厅里看房的人也就十个左右，没有想象中那么热闹。这个售楼处同时销售着同一个开发商开发的两个楼盘。

　　售楼员：这边是我们山水国际的

　　记者：这边是山水国际的

　　售楼员：对，这边是山水国际，这边是新山水御园的。

　　售楼员告诉记者，新山水御园2010年开盘，山水国际项目2013年开盘。这两个楼盘采用了同样的促销手段，就是送拓展面积。

　　售楼员：像你们大概考虑，多大面积左右的房子？

　　记者：一百平米上下

　　售楼员：一百平米左右的。我们这边有个87方，拓展到135方的，复式的（房子）。

　　这位售楼员所说的拓展面积，就是楼市上常说的赠送面积，可拓展空间就是赠送给业主的面积，是利用建筑规划可以额外获得的空间，可拓展空间一般赠送入户花园、阳台、落地窗等等，不计入房产证的产权面积内，但是自己装修的时候可以封上，当房子使用。有的开发商赠送拓展面积只送个零头，新山水御园和山水国际的拓展促销几乎是半卖半送。

　　一套87平方米的房子拓展到135平方米，赠送了48平方米，赠送率达到了55%，相当于赠送了半套多的房子。山水国际所有的户型都赠送面积，额度不等，新山水御园项目剩余房子赠送的力度更大。

　　山水国际和山水御园项目采用扩展面积的促销方式，几乎是半卖半送。

　　售楼员：剩下的是AC两个户型，建筑面积基本加上就是一百三四十平方米，

　　拓展以后到二百三四十个平方米。

　　一百三四十平方米的房子，赠送面积达到了一百平米，赠送率超过了75%。赠送的面积会在房子的什么位置呢？售楼员带领记者参观了一套样板房。

　　售楼员：你们说的就是，拓展是把二层算赠送的，相当于这样的，一楼也有赠送的面积，一楼也有，二楼都有，二楼是全部（赠送）了，一楼有些地方也是赠送的。

　　这套样板房显示的复式户型，一楼赠送开放式阳台，二楼全部赠送。促销力度十分诱人，这还不是山水国际和新山水御园项目促销手段的全部，他们在赠送面积之外，还有价格上的折扣。

　　售楼员：优惠我们这边最大的优惠，销售员手上是3个点。

　　记者：（优惠）3%。

　　售楼员：对。

　　售楼员：是3%。一百万是三万，其它的优惠就是，房子看好了，到领导那里去申请。

　　这里销售的两个项目均价在16000元左右，赠送面积55%以上甚至高达75%以上，再加上至少3%以上的价格优惠，平均下来，算上拓展面积，每平米的实际售价在一万元出头，相当于把挂牌价格拉低了五千多元，这种大甩卖式的促销在开发商自己看来，是无奈之举。

　　这种大甩卖式的促销对于开发商而言，也是无奈之举。

　　浙江省富阳华都山水置业有限公司副总经理郝炜：2014年下半年，到2015年上半年，整个状况都是非常差的。那么不光光是我们整个楼盘，包括杭州甚至其它地方的整个都是这个样子，各个开发商，或者房地产公司，都采取了自己的各种措施，有的是明显的直接降价，有的是增值服务，各方面都有。那我们这里

　　也采取了一些动作，因为确实是，比以前的销售，是有明显的差别。

　　郝炜告诉记者，新山水御园项目2010年全线同时开盘，而山水国际项目不得不分期开盘，2013年6月首期开盘时，就遭遇了当头一棒。

　　郝炜：2013年6月开盘的时候，正好也是处于一个，开始萎缩比较明显的时候，那么我们一开盘以后，就是说，和以前的销售是明显的不一样，导致我们的（建设）过程当中，也有很多的想法。比如说我们把这个项目，要缓建、停建，还是要继续怎么样。

　　郝炜说，山水国际项目分期开盘，本来已经是权宜之计，没想到首期开盘后根本卖不动，资金回笼难，巨大的财务压力让山水国际项目差点成了烂尾工程，最后咬牙才挺了过来。

　　郝炜：因为资金回笼，确实是一个很大的问题，那么势必影响到施工的进度，但是不管怎么样，我们也是咬着牙，把这个时间是挺过来了。

　　由于两个楼盘开盘的时机不同，新山水御园和山水国际项目的销售情况也大不一样。

　　郝炜:目前，我们2010年开盘这个项目（销售）已经达到90%了。都已经基本上快销完了，但是2013年，现在我们目前开盘的项目的话，销售可能在应该在60%左右，这个差距还是蛮大的。

　　资金回笼困难，银行还款压力大，迫使华都山水置业有限公司祭出了赠送面积和价格优惠的双重促销手段，与他们不同，在富阳城区，另一家楼盘打出了更加醒目的广告，买房送车子。

　　富阳城区另一家楼盘公司打出了更加醒目的广告，买房送车子。

　　记者：你们这个赠车，是每套房子都赠车呢，还是什么样的？

　　浙江省杭州东虹房地产开发有限公司销售副经理蒋燕铭：每一套房子都赠车，只要是够我们的，118平方米跟120平方米的户型，我们就送他一辆车。

　　记者：这个车大概是多少钱？

　　蒋燕铭：十万，我们团购价是十万左右，如果客户本身自己去买，我相信他也是买不到这个（低）价格的。

　　蒋燕铭说，富春江南项目之所以采取买房送车这样的促销手段，与他们楼盘的地理区位有关，这里距离市区较远，附近的配套设施尚不健全。

　　蒋燕铭：我们也是为了吸引市区的客户，市区的客户常常会说，可能它（楼盘）离市区，因为有一桥之隔，觉得可能交通上面，不是特方便，那么我们就送他一辆车，这样就能解决他交通上面的问题了。

　　因为位置偏远，所以买房送车，也算是对症下药，量体裁衣。在市场一片低迷的困境中，为了卖房，富阳区本地和外来的开发商相互斗法，各个都使出了看家本领吸引客户。

　　浙江省杭州富阳融创置业有限公司总经理金华锋：我们因为是学区房，应该是富阳比较好的学区资源，也在我们这个项目周边，配建着，我们也给一些类似于助学金一样的补助，只要是能够满足适龄儿童，读书的年龄段的（客户）来购房，我们也会有额外的补助，包括购车位，我们有赠送一年的洗车费等等的一系列（促销）。

　　虽然融创集团是上市公司，可谓资金雄厚，但是，在富阳开发的这个项目同样感受到了资金回笼方面的压力。

　　虽然资金雄厚，但富阳开发的这个项目同样感受到了资金回笼方面的压力。

　　金华锋：资金回款是有一定压力的，比如说公积金额度的一些变化，包括整个公积金中心，它资金也比较紧张。

　　在富阳的房地产开发商，不论背景和规模大小，都放下身段，竞相促销揽客。那么，效果怎么样呢？

　　金华锋：我们2015年，原计划是六个亿（销售额），我们现在基本上完成了五个亿（销售额），应该说还有一个亿（缺口）。

　　郝炜：2015年的任务，是肯定完成不了了，因为已经剩不到20天的时间了。我们原定的整个年度计划，是没有完成的。

　　记者：大约能完成百分之多少？

　　郝炜：我们目前可能大约在，整个项目来说的话，可能我们只完成了80%左右，两个项目合起来说。

　　记者采访到的多数开发商表示，2015年销售计划完成不了或很难完成，但有一家楼盘最近两个月的销量似乎不错。

　　记者：赠车这个措施对销量直接的刺激，每个月能增加多少？

　　蒋燕铭：每个月能增加多少？

　　记者：比赠车之前？

　　蒋燕铭：你是说它的一个销量？

　　记者：销量。

　　蒋燕铭：销量的话，可能是两倍多了，快三倍了。

　　记者：那赠车之前是一个月的套数？

　　蒋燕铭：一个月的话，我们基本上是30套左右.

　　记者：赠车之后？

　　蒋燕铭：赠车之后，我们可以达到六七十套。

　　富春江南项目从2015年10月中旬推出买房赠车活动到12月中旬，两个月售房120多套，在富阳区的楼盘中独领风骚，但是，若与它开盘时的火爆相比已经不可同日而语。

　　蒋燕铭：我们是2014年首期开盘，那么当时的话，我们首开了是5幢房子

　　房源大概500套，我们是三天时间就抢购一空的。

　　富春江南去年开盘时3天卖完500套房子，并没有搞买房送车之类的促销活动，却因为其每平米5000多元的超低售价在低迷的富阳市场杀出了一条血路。时隔一年之后，各家楼盘虽有各种促销优惠，但依然未能打动购房者。记者在富阳当地的房地产门户网站上看到，头版的新闻资讯板块里，全是某个楼盘昨日签约一套这样的新闻。一个楼盘售出了一套房子也成了房地产门户网站头版的新闻，富阳楼市的低迷可见一斑。这种低迷症结在哪儿呢？当地开发商一语道破。

　　富阳楼市低迷，连某个楼盘昨日签约一套都能成头版新闻。

　　浙江清源房地产开发有限公司执行董事孙国萌：其实是供大于求，这样一个市场的问题。

　　富阳市场上的商品房库存有多大呢？主管部门给出了他们的统计数字。

　　浙江省杭州市富阳区住房和城乡建设局副局长蒋培言：我们这个库存量，

　　就是现在达到了10300多套库存量。

　　一万多套的商品房库存，对于富阳这样一个只有65万人口的四线城市意味着什么呢？

　　中国指数研究院杭州分院研究总监高院生：按照它过去，整个成交的情况来看，差不多每个月，商品房每个月，差不多稳定在400套，这样一个水平，按照这个速度，其实现有的库存压力，应该是去库存化的周期还是比较长的，应该说富阳作为杭州下属的县（区），确实整个库存的压力，是比较明显的。应该说比较杭州市来说压力是比较显著的。

　　尽管富阳在今年2月撤市设区，纳入了杭州市的管辖，但是从地理位置上来看，它在短期内还会维持原来的城市特征，人口规模、收入和消费水平等等都不会发生大的变化，这无疑会制约富阳的购房消费增长。这其中最大的负担在于，它高出杭州其它城区一倍以上的商品房库存。而在富阳，还有一个对去库存造成挑战的对手，那就是当地的二手房，尤其是那些买来用于投资的商品房。

　　二手房赔本甩卖 富阳去库存雪上加霜

　　新山水御园和山水国际作为富阳的中高档楼盘，推出了送面积和价格优惠的双重促销手段，力度已经非常诱人，但一位房产中介认为，它的售价还是有些虚高。

　　某房产中介：你是不知道，你去买就这个价格，但是你来比较一下二手房，你就知道它价格有没有虚高。

　　二手房价格低于同小区同楼层同户型的新房价格，在市场上并不新鲜。值得注意的是，这位房产中介销售的二手房，与新房无异，但价格比新房低了几十万元！

　　某房产中介：（新）山水御园我手上有一套，它买进来合同价190万，我现在卖158万还送个车位的，你就算加15万的税上去，也比它的合同价要便宜。然后现在还是新房。

　　记者：你这个二手（房）是住了几年？

　　某房产中介：没住，毛坯，新房。

　　这位中介告诉记者，在富阳中介市场上，二手毛坯房比新房价格低十万几十万元的房源很多，目前多数在赔本甩卖但应者寥寥。这位中介极力向记者推荐的新山水御园的二手房究竟是什么样的？

　　工作人员带领记者来到了该小区。这是一套位于某楼栋23、24层的复式房子，能看见富春江，楼层好，户型也好。

　　在富阳中介市场上，二手毛坯房比新房价格低十万几十万元的房源很多。

　　中介工作人员：你要人多的话，这里还可以做房间，人少就不用做房间，就是这里可以架起来，再隔起来，楼上隔个房间，它本来是两层，它只是不帮你架空，让你自己选用，这都是赠送的面积，像楼上都是赠送面积。

　　记者;这个是赠送面积

　　中介工作人员：对。下面使用面积它是116平方米，就是下面的，楼上都是赠送的。

　　记者：整个楼上增送的？

　　中介工作人员：对，整个楼上增送的。

　　这套房子产权建筑面积116平米，拓展面积170平米，等于赠送了54平米。房主现在赔本甩卖，外加赠送车位。

　　某房产中介：158（万）加15（万元税），就是说你173万，全部都办妥了。

　　相当于这套房子几年间价格暴跌了10%以上。楼层好、户型好，还是毛坯房，几乎就是新房子，如此低价对同一楼盘新房销售的冲击不容忽视。

　　郝炜：二手房它这个价格上，或者是这个量上来说，多少可能还是，对新房的（销售），有一些影响的。

　　记者走访了富阳区十多家房产中介，各家手上都有大量毛坯房房源，来自于富阳的不同位置不同楼盘，售价都低于当初的购入价很多。

　　某房产中介：买进来是一万二的单价，他现在出售是一万的单价，差价是两千元。你一百五十个平方，差价就三十万元。

　　某房产中介：现在卖掉的都是亏本的

　　记者：毛坯房？

　　某房产中介：毛坯的。

　　这些中介告诉记者，他们手上的二手毛坯房都是业主买来投资的，但二手房价格一再走低，富阳空置房又太多，大家只能赔本低价甩卖。二手房中毛坯房数量尚无统计数字，但整个富阳二手房成交的价格和数量对新建商品房去库存增加了额外的压力。

　　二手房价格一再走低，富阳空置房又太多，大家只能选择赔本低价甩卖。

　　高院生：四线城市，按道理还是以新房市场成交为主，但对于富阳这个城市来说，二手房成交的量和新房成交的量，基本上是差不多稳定在一比一这样的水平。甚至可能有些月份，甚至比新房还要高。其实还源于这个城市它本身后续的整个需求不足的风险，所以导致了过去卖掉了很多二手房，其实也是成为了，我们接下来整个富阳楼市的库存压力的很重要的一个部分。

　　与一线城市不同，很多三四线城市都是人口净流出的，富阳也不例外。它只有65万人口，刚性需求非常有限，新建商品房库存是10300套，再加上低价二手房尤其是二手毛坯房的冲击，要指望当地刚需来消化掉这些库存，不是一件容易的事。那么究竟有没有化解库存压力的办法呢？记者了解到，面对重压，富阳区政府也是果断决策，于2015年12月9号发布了补贴买房的政策，最高可以得到一次性补贴是80万元。这个政策对当地楼市产生什么样的作用呢？我们继续来看记者的报道。

　　政府补贴买房 刺激信心有待观察

　　作为四线城市，富阳区政府补贴买房，在当地无疑是一个重磅消息。他们最高80万元的补贴政策颇为吸引眼球。

　　浙江省杭州市富阳区住房和城乡建设局房管科科长汪明：我们最低的话是（补贴）1.5%。是本科毕业生（买房）有上限就是3万（元）。

　　蒋培言：我们最高是补助80万（元）。

　　汪明：最高的话我们就是按照两院院士这一类，就是国家层次的（人才），我们是一次性补贴80万元。

　　据介绍，富阳区补贴额度较大的是针对吸引人才这一块的补贴，也就是说，人才的级别越高，拿到的补贴也就越多，从本科生补贴1.5%到中科院院士补贴80万元不等。要拿到这笔补贴，不光要在富阳买房子，还要具备一个硬性条件，就是必须到富阳来工作。

　　富阳区补贴额度较大的是针对吸引人才的补贴，但要拿到这笔补贴，不光要在富阳买房子，还必须到富阳来工作。

　　汪明：它有一定的限制，一个是要非富阳籍的大学毕业生或者人才，然后要跟我们富阳企业，富阳区的一些企业要签订一定劳动合同。

　　蒋局长说，通过补贴买房吸引人才到富阳工作，是一箭双雕之策，既能推进去库存，又能刺激地方产业。不过，这一项政策专门针对富阳之外的人口又必须到富阳工作，符合条件的人群有限，更多购房者能享受到的是补贴买房政策面的普惠制。

　　蒋培言：这个政策是财政补助，我们就是普惠性的。就是按这个价格算就是1%（补贴），你新购房的都可以享受。

　　据介绍，富阳区政府为期一年的购房补贴政策，当地财政将会投入8000万元的资金。那么，政府的雪中送炭，处于困境中的当地开发商作何反应呢？

　　孙国萌：这个政策也是我们房产企业也是期待的。

　　郝炜：新政策肯定是对购房者是有触动的，带动了他消费的积极性增加。

　　购房者对富阳的补贴买房政策又有什么反应呢？记者走访了五家开发商的售楼处，由于不是周末，看房者很少。

　　看房者：1%的住（购）房补贴，其实这一块是实实在在的。

　　看房者：对于我们来讲，肯定觉得力度还不是很大，因为它对一些专业的人士补助高一点，那我们普通老百姓的话，如果按最低限度的话就（补贴）1%。那感觉1%的话，对于我们来讲肯定还想再多一点。

　　记者：1%的补贴会不会打动你让你下决心要购房？

　　看房者：如果说能够在这个1%的力度上，适当再提高（补贴）一个点或者两个点的话，那吸引力会更大。

　　对于刚刚出台的买房补贴政策，看房者目前更多的是关注和观望。由于补贴政策出台只有一周，多数楼盘看房人数明显增加，但签约量没有明显变化。

　　对于刚刚出台的买房补贴政策，看房者目前更多的是关注和观望。

　　金华锋：还是有明显的一些增加，那么好多购房的意向客户都来咨询这些相关的政策

　　浙江省杭州市富阳区山水美庐营销副总监王利成：我们这个项目每天，之前，在（补贴）政策出来之前每天的来访量，大概在五到六组左右平均。那么现在新政出来之后，来访量，看房的人，至少是提升了50%。

　　不过，部分楼盘的签约量已经有了一些的变化。

　　郝炜：上个星期，这个政策一出来以后，那么实际下单的人数，包括到我们现场来观看的人数，来参观的人数，都有明显增加。最简单的一个，比如说从销售的套数上来说，我们上上个星期就是新政没有出台之前，我们一周的销量基本上就是10套不到，我们这个楼盘的。那么新政出来这个周以后，就将近20套了。

　　众多开发商对补贴政策的出台表示支持，但对去库存的效果持有谨慎乐观。不过，作为主管部门，富阳区住建局在制定补贴政策时，却有一个硬性指标需要完成。

　　众多开发商对补贴政策的出台表示支持，但对去库存的效果持有谨慎乐观。

　　蒋培言：在2015年的总的销售量上，（明年）增加20%左右。

　　蒋局长说，出台政策之前，富阳商品房成交量势头趋缓，尤其是今年秋季，富阳楼市寒气逼人。

　　蒋培言：就是（今年）第一季度，我们的销量，跟去年比的话其实是下降的。就是第二季度，就是比较明显地上去了，八（月）、九（月）、十（月）三个月，又下来了，销售量下来了。那么平均，根据我们的统计，平均下降了10%。

　　富阳购房补贴政策的出台，无疑对提振当地市场信心注入一针强心剂。但要去掉库存，激活楼市，还任重道远。毕竟，富阳商品房的库存量最近几年持续走高，明年还会有更多新的商品房入市。

　　富阳商品房的库存量最近几年持续走高，明年还会有更多新的商品房入市。

　　汪明：我们2013年的库存，我们富阳市当时的库存量是4000套左右。然后到2014年之后，我们有一个爆发式的增长。到2014年，然后到今年，我们的库存量就突破了一万套。就是明年的量，肯定会大于今年的量，这是毫无疑问的。加上我们目前所了解的，一些楼盘的施工进度的话，明年比今年的话至少要增长，20%到30%的一个新增（库存）量。

　　对于富阳区的购房补贴政策和去库存目标，有关人士提出了另一种思路。

　　高院生：我倒觉得除了这个（补贴）政策以外，我倒觉得富阳区政府是可以通过一些产业政策的转移和升级，能够去将一些产业人口引进到富阳，这样的话，能够自然而然会带动一些新增人口的住房需求刺激，这个可能会更加有效。

　　半小时观察：楼市去库存期待政策“组合拳”

　　富阳区政府推出的购房补贴政策，无疑为购房者降低了购房成本，同时也刺激了市场的购房热情，为促进当地房地产业持续健康发展迈出了重要一步。虽然政策的效果还有待观察，但至少它已经让市场感受到了一缕温暖。今年以来，各地鼓励住房消费的政策导向作用不断得到强化。为此，政府对政策性补贴、公积金、财税等相关政策，做出了有利于活跃市场的调整，鼓励改善性需求的释放，加快商品房库存的消化。在这里，我们也要对那些千方百计实现去库存的地方政府提个醒，除了从市场需求端因地施策之外，还需要从更长远的角度来把握政策导向。比如加快配套设施建设，增加区域住宅的宜居性和含金量，以及通过完善产业规划来吸引人才，来增加需求等等。这样才能更好的协调产业政策与发展全局之间的关系，协调好眼前与长远的关系。才能在消化房地产库存的同时，更好更有效地提振地方经济的健康发展。