观众朋友大家好，欢迎收看《经济半小时》。宿州是安徽北部的一个农业城市，是一个非常普通的地级市。与东部地区的大部分地级市比较起来，宿州的房地产市场属于起步比较晚的，直到2012年左右，当地楼市才迎来了一波投资热潮。当时，本地和外地的地产开发商，纷纷赶来拿地盖楼。一时间，宿州市区遍布密集的高层住宅和一座座正在施工的塔吊。或许是因为建得太快，这些迅速崛起的高楼，连本地人都分辨不清它具体的名称位置。然而，热度仅仅维持了两年，从2014年下半年开始，宿州楼市开始降温。一年过去了，这里的楼市现在冷到了什么程度？我们一起来看记者调查。

　　楼盘滞销，宿州房地产市场倍感压力

　　宿州某楼盘销售经理：咱们现在看到这个地方，是一期住宅,那边是二期住宅，这是三期住宅，它一共是15栋，33万平方米的一个住宅区。

　　这是位于宿州市拂晓大道附近的一个楼盘。一进售楼处，销售人员便热情地向记者介绍起来。

　　宿州某楼盘销售经理：你看我们周边的项目也不少，对过马路隔壁就两家，然后北面还有一家，往东面还有，往东面也有我们的竞争楼盘，周边的楼盘也比较多，但是卖的话肯定是，肯定没有我们这边卖得好。

　　但是，记者注意到，尽管是周末，售楼处里却显得十分冷清，除了工作人员，几乎看不到前来看房的顾客。然而眼前的这位销售人员却告诉记者，这个规划建筑面积超过70万方的商业综合体项目，于2014年10月开盘，由于房源销售火爆，明年价格还会上涨。

　　尽管是周末，但是售楼处显得十分冷清，除了工作人员，几乎看不到前来看房的顾客。

　　宿州某楼盘销售经理：等着过年以后，过年以后，这个价格还会涨上去，涨上去卖，本来房源还剩个八九百套，就这么多了。

　　那么事实果真如此吗？记者随后在宿州市房管局的官方网站上看到，止到2015年12月24日，这个项目纳入网上销售的商品房数量是5891套，而当前可售套数是3349套，根据2015年该项目的月均销售商品房数量为100套左右计算，按照目前的销售速度，剩余房源的去化周期大约还需要30个月的时间。那么除了这个项目，宿州市其它楼盘的销售情况又如何呢？记者决定再去别的售楼处看看。刚一出门，几个骑电瓶车的大姐就围了上来。

　　楼盘推销人员：你要想买房子，多了解了解，多看看，带你去看看，一个带你，一个带他，你看好，你上哪去，我送你。

　　原来，为了拓展客户，每个售楼处附近，都分布着一些其它楼盘的工作人员，一旦有客户看房出来，他们便上前推销起自己的楼盘，这些人还有一个专门的名字，叫做：小蜜蜂“拓客”。

　　楼盘推销人员：房子还好，房距还大，周围绿化，还好还（是）现房。

　　记者：那你们咋还在这卖呢？

　　楼盘推销人员：我就是揽客户，搞宣传，如果你要想买房子，你多比较，多看，多了解，就在南边一点，骑电瓶车带你到那边去看看，

　　楼盘推销人员：恒大名都的看过吗？

　　几番劝说之下，记者答应跟其中一名“拓客”过去看看，而其他的拓客，也都一起跟了过来。

　　记者：你跟着我们干吗？

　　楼盘推销人员：跟着你要看不上她的，再上我们那看看，你要看上她的，就算了，反正跟她们一样，就是一定要拉人来。

　　记者：有任务？

　　楼盘推销人员：不然老板问你，你今天干什么了，就这么样的，几十块钱不好挣，其实现在买房子，真比以前福利好了，以前都是自己找着买，现在都拉你去。

　　记者：那还是不好卖。

　　在去售楼处的路上，一位拓客告诉记者，每天拉客户看房是他们的任务，客户买房成功了，他们还有提成。

　　楼盘推销人员：如果你要买房子，我们能提上180块钱，你要不买，一分钱提不上，这就是俺的任务，俺给人发单页，一天50块钱，必须得给人家带人看房子。

　　记者跟着这些拓客又走了几个楼盘，售楼处几乎都是冷冷清清的，没有什么人气。

　　宿州某楼盘销售经理：今年说实话，房市的话应该是没有前两年好了，但是该买房子还得买，卖的话肯定不会，像你说的卖得多难，只能说肯定有销量，但是不能说销量多好。

　　就连带着记者到处看房的小蜜蜂“拓客”，也都抱怨起自己的工作不好做。

　　楼盘推销人员：这个点没有人来，你看里边可有人看，没有人，我上午等半天，也没有人来，下午碰见你们进去 （就）过来。

　　记者：你们有多少任务啊？

　　楼盘推销人员：我们一天一个，一天就50块钱，三天带不来人就不要干了。

　　那么眼下，宿州当地的开发商到底面临怎样的库存压力呢？

　　拂晓大道，是宿州市城区里的一条普通马路，这里曾是宿州城区的边缘。如今，一栋栋拔地而起的高层住宅楼，和一座座正在施工的塔吊，让这个曾经的外环路区域，变得热闹和拥挤起来。而马路上最显眼的，依旧是写满楼盘促销标语的巨幅广告。当地人说，拂晓大道是宿州市楼市发展的缩影。那么这些如雨后春笋般迅速崛起的楼盘，都是从什么时候拿地开发的呢？

　　拂晓大道是宿州楼市发展的缩影，充斥着拔地而起的高层住宅，正在施工的塔吊和楼盘促销的巨幅广告。

　　安徽省宿州市诚信置业有限公司代理中心执行经理华昆明：应该是在2013年左右，2012年、 2013年开始往后，就会陆续进驻一些房企，当时各个区域也有，开发的体量也都是比较大的，所以说这个库存。相比较也就是从那个时候，开始有一些库存的积淀。

　　华昆明是宿州当地一家房地产中介公司的经理，从事房地产行业七年的他，目睹了宿州楼市近几年的变化。在华昆明门店的墙上，贴着一张宿州楼市地图。上面密密麻麻标注的都是宿州市2015年在售的楼盘。华昆明告诉记者，这些楼盘大部分都是最近两三年才拿地开发的新盘。

　　宿州楼盘大部分都是最近两三年才拿地开发的新盘。

　　华昆明：这两三个都是2014年进来的，这其它都是，2012年 2013年进来的。陆续这一串，沿着拂晓大道这一条，渐渐有新建商品出现了，现在已经建了不少了。

　　记者：从那条路上感觉特别明显。

　　华昆明：对，满满的，一整排都是，满满的，一个挨一个，这只是我们宿州市，市区内的楼盘，大概也有要有四五十家，五六十个，这样一串算下来就有二十了，（总共）六十多，六七十。

　　华昆明告诉记者，前几年楼市火爆时，大量开发商涌入宿州，导致许多新的楼盘集中入市，然而2014年开始，宿州楼市开始明显降温，楼盘销售变得困难，库存压力也日益明显。

　　华昆明：在西南方向有一个底盘，因为它进驻到宿州市，应该是2010年左右，到现在大概有五六年了，当时整体的项目体量，应该是40多万平方米，现在目前也就是销了一二十万，现在大概也还有一半的库存。

　　感受到宿州楼市库存压力的，并不止个别楼盘。在记者走访的过程中，很多开发商都表示，2015年宿州楼市的销售量下滑十分明显，库存积压很大。

　　安徽省宿州市锦润置业有限公司副总经理黄伟：（现在月成交量）大概是在20套左右，有时候稍微好一点的，比如说10月份，我们的成交量到了30套，到了11月份的时候，只有十几套，说实话，还是挺有压力的。

　　黄伟是宿州一家房地产企业的负责人，他告诉记者，他们公司在2014年拿地开工建设不久，便遭遇宿州楼市的寒冬。如今售楼处每天的到访量大幅减少，成交额表现惨淡，由此带来最直接的影响，就是楼市库存不断积压和去化周期的延长。

　　黄伟：今年年初在做这种销售的节奏的控制，我们计划是在。两年到两年半的时间。就可以把我们全部的，（房源）给销售完毕，但是如果是根据，今年下半年的，这种去（库存）化速度的话，可能要三年半，甚至更长时间。

　　销售不旺，资金回笼不足，房地产企业面临巨大压力。

　　销售不旺，资金回笼不足，房地产企业面临巨大压力。而感受的楼市销售寒冬的不止黄伟一人。孙锡章是安徽龙登置业公司的总经理，在宿州建有两个在售楼盘，总体规划建筑面积近90万方。他告诉记者，2011年，由于看到宿州房地产市场起步较晚，还有可以发掘的空间，孙锡章从安徽池州转战宿州房地产市场。然而，让他没有想到的是，除他之外，还有很多的开发商也在同一时间进入了宿州。大量同质化的楼盘项目，在同一区块接连上市，加上楼市遇冷，直接导致了几个楼盘的滞销。

　　从事房地产行业8年的他向记者坦言，这是他入行楼市以来遭遇的最难熬的冬天。

　　楼市遇冷，直接导致了几个楼盘的滞销，孙锡章向记者坦言，这是他入行楼市以来遭遇的最难熬的冬天。

　　安徽省龙登置业有限公司总经理孙锡章：自我真正踏入我们这个公司，真正接触房地产这一块，应该是讲，2015年，我们感觉这个市场是最不好的一年，明显感觉，无论是认筹或者是成交各个方面，同比上一年度下滑了很多，而且并不是同产品同类型的（楼盘），在推出来的同时，销售应该不是很理想。

　　就在距离孙锡章的楼盘只有一公里之遥的首钢首御小区售楼处，营销总监罗洋也直言库存压力很大。

　　安徽省首御房地产开发有限公司营销总监罗洋：肯定库存的压力感，也是比较重的，像我们本小区，就是我们本项目，从这个体量来看的话，我们目前对外销售的，就确定我们整体的，楼盘的方案，确定下来了有20万平方米，一个库存量。还有四五号地待开发的，我们前期做了，一个整体规划，最初的规划将近是有50万平方米，加在一起有，将近70万平方米的，一个库存量，这是我们首钢首御。所以我们感觉，这一块的库存压力，也是挺大的。

　　罗洋告诉记者，由于开发商不仅要考虑在售的房源的销售，还要考虑企业后期项目的跟进，因而实际库存量比市场上显性的库存压力还要大。宿州前所未有的楼市行情，让很多业内人士都感受到了巨大的压力。

　　由于开发商不仅要考虑在售的房源的销售，还要考虑企业后期项目的跟进，因而实际库存量比市场上显性的库存压力还要大。

　　安徽省宿州市诚信置业有限公司总经理魏修娥：现在这个市场是供大于求，无论是二手房还是新建商品房，都是供求（应）很多，刚性需求的人还是很少，我感觉三年五年不建房，也已经足够卖的了。

　　而不断沉淀难以消化的楼市库存，正给很多企业带来资金周转上的困难。

　　孙锡章：对我们做开发企业来讲，最大的困难肯定是资金，当然我们销售好了，我们资金回笼，各个方面快一点，那还可以，如果是这样继续不好下去，不光是我们企业，我相信这个宿州很多楼盘，都是很吃力的。

　　面对不断加大的库存压力，很多房地产企业也开始想尽一切办法，刺激消费、拓展客源。不仅大街上到处是楼盘促销的广告，就连华昆明的中介公司也帮开发商卖起了新房。

　　华昆明：当时是在4月中旬，西北方向一个楼盘，他们找到我们就是说。想做一个分销代理的合作，主要是为了尽快地销售他们剩余的房源。

　　华昆明告诉记者，今年以来，宿州的一些楼盘迫于强大的库存压力，为了尽快消化库存，开发商找到了他们公司，想通过二手房中介的渠道，来拓展客源。这在前几年，是根本不会有的事情。

　　华昆明：当时是卖得挺好，基本上不需要其它渠道，直接就可以卖完了，都是等客户过来。现在已经不是在那个阶段了，现在无论是在我们本地，还是在其它的地方，如果要是还是以坐销的形式去销售房子，基本上卖不掉。

　　这天下午，华昆明要带两个客户去他们公司代理的楼盘看房。虽然这两个客户已经来过一次，但还是犹豫不决。在这样的市场行情下，成交一套房源确实不易，华昆明不想轻易放弃。他再三跟售楼处申请，破例带客户到还没有结束施工的楼层去看一看。

　　在这样的市场行情下，成交一套房源确实不易，华昆明不再三跟售楼处申请，破例带客户到还没有结束施工的楼层去看一看。

　　华昆明：现在这个位置，离市中心，开车也就几分钟的路程，其实我们整栋楼，整体的采光是完全没有问题的，无论你买几层，还是你买东户还是西户，都是不挡的。这个你完全可以，到西户再去看看。

　　客户王先生和爱人是当地人，最近是想换一套稍微大一点的房子，考察了好几个月，但迟迟没定下来。

　　购房者王先生：我看楼盘看多了，这个房型我来两次了。

　　记者：别的区块呢？看过吗？

　　王先生：看过，基本上还是那句话以学区为主，这附近基本上都看过。就这附近，基本上都看过。

　　记者：那就是一二十个都看过了？

　　王先生：转了一圈了，看房子看了有三个多月了，一直没定。

　　华昆明说，由于现在宿州整体楼市库存较大，可选房源较多，很多客户买房也更加谨慎挑剔。华昆明耐心地讲解了半天，客户还是打算回去考虑考虑再做决定。　　

　　每周，华昆明和他的同事都会带几组客户去看新房。这已成为他们的重要业务之一。从2015年4月份代理销售新房到现在，他们中介已经帮代理楼盘卖掉了120多套房子。华昆明说，在当前冷淡的市场行情下，这已经是个相当可观的销售业绩了。

　　华昆明：我们会根据客户的需求，多去给他推荐一些其它的盘，根据客户的需求，来给他找到更合适他的楼盘，像今天这个（客户），因为他看了很多盘，都没有特别合适的，今天看的这个房源，相比较起来会合适一些，有可能他最终，会在这个地方定下这个房源。

　　记者在宿州采访时，很多当地老百姓看到拂晓大道及政务新区楼盘开发量如此之大，都不禁叹道：“这么多房子什么时候能卖完？”“这么多房子能卖掉吗？”。而眼下，“房子太多卖不出去”已经成为各家地产开发企业最头疼的难题。那么对于这个城市来说，目前的库存量究竟有多大？消化周期会有多长？我们再去宿州市房管局不动产登记中心了解一下。

　　库存增加，消化周期延长，楼市前景不容乐观

　　王亚东是宿州市房管局不动产登记中心的主任，长期关注宿州楼市。而去年到现在，让他最担心的事情，就是宿州日益凸显的房地产库存问题。王亚东主管的信息中心，每天都会汇总分析最新的宿州房地产市场运行数据。最近一段时间，他上班的第一件事，就是到信息中心看看前一天的统计数据。

　　王亚东主管的信息中心，每天都会汇总分析最新的宿州房地产市场运行数据。最近一段时间，他上班的第一件事，就是到信息中心看看前一天的统计数据。

　　安徽省宿州市房管局不动产登记中心主任王亚东：昨天的数据整体情况怎么样?

　　工作人员：昨天数据，总体成交还可以，成交了104套，住宅占了77套，均价是5169。

　　看到昨天的成交数据好像还不错，王亚东脸上的表情稍稍缓和了些。为了了解当天最新的成交登记备案情况，从信息中心出来，王亚东决定再到三楼的房地产交易中心去看看。

　　王亚东：昨天和今天的备案量来讲，这两天备案量是否大现在？

　　工作人员：从前天开始，备案量增加了。

　　王亚东告诉记者，房地产交易大厅是宿州楼市交易的重要环节，也是他们对楼市数据进行监控的最前端体现。房地产交易大厅的登记备案情况，会对后期市场数据产生影响。王亚东几乎每天都会过来转转看看。

　　王亚东告诉记者，房地产交易大厅是宿州楼市交易的重要环节，也是他们对楼市数据进行监控的最前端体现。

　　王亚东：每天都会到各个窗口，看一看材料的情况，如果材料比较少，我们就要再分析数据，在后端就要多留意，这个数据的走势。

　　记者：这些走势可能体现出什么（信息）？

　　王亚东：体现出对我们现在房源的库存，就会进一步加大，因为交易量小，造成的库存量会更大。

　　从最近两天的成交数据来看，宿州房地产销售稳中有升，但是王亚东却还高兴不起来，今天信息中心还会送来2015年11月最新的宿州房地产市场运行报告，这是他眼下最关心的数据。上午十点半，信息中心数据员小胡就把报告送过来了，看到最新的统计数据里， 11月又新增了十几万方的库存，王亚东心里的压力瞬间大了起来。

　　看到最新的统计数据里， 11月又新增了十几万方的库存，王亚东心里的压力瞬间大了起来。

　　王亚东：10月份这个数据，应该说是107万，住房的库存达到了107万，到11月份现在，增加了12万方，达到了119万平方米。

　　记者：库存增加了？

　　王亚东：对，库存增加了。从10月份来看，比前两个月增加的量，还大一些。

　　根据最新报告显示，2015年1到11月，宿州市区商品房库存面积265万平方米，其中住宅119万平方米，非住宅146万平方米，比去年同期增加47.2%。王亚东说这样的库存数字，对宿州楼市来说是前所未有的。

　　王亚东：前几年也不是说没有库存，我们也有库存，但是呢，库存超一百万方，应该说以前可能是没有的，今年应该说突破一百万方，跟各方面的原因，国家大的房地产趋势，老百姓的心里预期，可能都有一定的影响。

　　面对不断累积的房地产库存，最近，王亚东正在做一件十分重要的工作，那就是对宿州当前的房地产数据做一个细致的分析，形成报告，然后向市政府拟订一份去化库存的建议方案。

　　王亚东：近阶段我们积极地。在跟政府建议，能不能通过房交会相关的活动，政府给一些补贴政策，来促进当前市场的这个库存量（去化），进一步消化库存，通过去年搞的，我们2014房交会活动，应该说效果还是不错的，当时新建商品房，成交了3000多套，效果还是很好的。

　　王亚东告诉记者，宿州市每年一度的房展会是当地重要的房产销售季。2014年，宿州市实行了房展会期间购房契税补贴政策，较大地刺激了购房需求，促进了交易量的提升。而很多房地产企业，也希望借助房展会的契机，消化库存，减轻压力。

　　罗洋：今年房展会，我们现在目前所了解到的情况，现在想在今年年底的时候举办一个这样的，可能房管局有这样的一个通知，但是可能到了今年年底，目前我们还没有接到一个正式的通知。我们希望过年前能给予一定的政策上的支持和激励。

　　孙锡章：我们是希望，我们地方政府，也能够出台一些，关于去库存量，利于我们整个宿州市房地产市场利好的一些政策，这样配合着，我们企业本身运营的，一些东西，可能会好一点。

　　安徽省清源房地产研究院院长李慧秋，一直对安徽本地楼市十分关注。李慧秋认为，宿州楼市当前的库存压力，主要和当地经济发展水平和人口流动有关。

　　安徽省清源房地产研究院院长李慧秋：这个以我个人看，宿州主要是以农业发展为基础的一个城市，它的经济发展，还是，不是很均衡，它的人口流动量比较少，大部分流出的多，流入的少，这样使它房地产市场的购买力就不是很多，所以除了本地的人购买以外，外来的人在这个宿州购买商品房的几率比较小，再加上近几年，宿州引进了大量的房地产的开发企业，那么建设量又逐步地增加，所以使市场的库存量就逐步增大。

　　同时，李慧秋也表示，在安徽面临房地产库存压力的城市，并不只有宿州一个。

　　李慧秋：就是像芜湖、马鞍山、蚌埠，这个要比合肥要差一点，是有一定的库存量。除了这几个城市以外，其它的市，因为安徽省有16个市，其它将近10个城市，都是库存压力很大的，有的甚至我们说，去化率（周期）要达到，二三十个月才可以，全部地去化，所以这个压力非常大。

　　农历新年临近，很多外出打工的人，正在陆陆续续返回宿州。在宿州这样一个以农业为主的城市，开发商们也对即将到来的这个春节格外看重。他们希望，通过推动这些农民工进城买房有效缓解库存压力；他们也期盼着，楼市这个寒冷的冬天，能尽早过去。

　　春节临近，为了迎接返乡潮推动农民工进城买房，开发商们也推出了各种优惠。

　　黄伟：宿州市它是一个以农业为主的城市，所以说它大部分的打工潮（族）在外面都还没有回来，最近想去做一些工作，能够使明年年初返乡潮这一块给它抓住，希望能够在返乡潮这一块能够把我们的销售业绩提升。

　　罗洋：这个主要就是针对于咱们年底的返乡潮来做的促销活动，因为在我们宿州市当地可能外出的务工人口数量还是比较高的，因为到年底的时候有一波返乡潮针对于小面积的小户型更相对来说比较实际一点的就是一口价给予了优惠。

　　半小时观察：房地产进入加速去库存阶段

　　为支持居民住房需求，进一步促进房地产市场平稳发展，就在12月28日，宿州第12届房展会补贴政策及细则也正式出台：1、对于个人购买普通商品住房的，政府按实际购房价款的2%给予购房补贴；2、农村居民进城购买普通商品住房，并进城落户转移为城镇居民户口的，除享受第一条规定的购房补贴外，政府另外再给予一定的补贴，使累计享受补贴标准达到每平方米160元；3、个人购买商业、金融和信息类用房，政府按实际购房款的2%给予购房补贴；4、政府对以上房屋的购房补贴单户累计最高不超过2.3万元。

　　今年，“化解房地产库存”成为今年中央经济工作会议引人注目的关键字眼，并且成为明年经济社会发展的五大任务之一。这其中，农民工进城买房，再一次被提到了化解房地产库存的政治高度。根据中国社科院日前发布的《中国住房发展报告(2015-2016)》预测，按照未来5年1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，按照人均33.3平方米测算，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年将达到23亿平方米。然而我们还应该注意到，虽然通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，可以扩大房地产市场的需求，但是购买力会成为其中的一大障碍。这需要政府和开发商清楚，“农民工进城买房”还应该包括公租房在内的住房租赁市场等多种形式，做好政策设计，保持足够的耐心，把去库存这篇大文章，做好做扎实。