央视网消息(焦点访谈)：随着老龄化社会的到来，“中国人如何养老”成为热门话题。近几年来，“以房养老”作为一个全新概念，从发达国家进入到了中国。所谓“以房养老”，专业的说法叫“反向抵押贷款”或“倒按揭”；通俗说来，就是拥有私人房产的老年人，先把自己的房产抵押给银行或者保险机构，然后每月从这些机构“借钱”养老的做法。老人去世后，银行或保险公司将抵押的房产变现，收回所有借款的本金和利息。对于那些拥有自主房产但是缺现金的老人来说，这是一个解决养老金不足问题的好办法。为此国家也专门出台政策，鼓励推行以房养老试点。到今年的6月30日，试点就两年了，那么，试点的情况怎样呢？

康先生住在北京市北五环边上的一个小区里，康先生70岁，几年前他的独生女儿不幸去世，只剩下他和老伴儿相依为命。老两口每个月的退休金加起来有7000多块钱，虽然不愁吃喝，但康先生总觉得手头有点紧。

老两口最大的财产是一套三居室的房子。2015年4月，一家保险公司推出“以房养老”的保险产品，两人与保险公司签订了合约。根据合约，康先生和老伴儿将房产抵押给保险公司，每月可以从保险公司领取9000多元的养老金，而且他们还可以继续住在自己的房子里。

保险公司推出的这项“以房养老”的保险产品，是指拥有房屋完全产权的老年人，可以将其房产抵押给保险公司，同时他们可以继续住在这所房子里，还可以出租房屋，只是不能买卖，保险公司则定期向老人支付养老金，老人身故之后保险公司可以对房屋进行处置，处置所得优先用于偿还支付给老人的养老金以及相关手续费。

数据显示，截至2015年，我国60岁以上老年人口已经达到2.16亿，占总人口的16.7%。我国人口老龄化进入快速发展期，养老成为社会普遍性的难题。“以房养老”是近年来引自国外的一个新概念，美国是最早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成世界上规模最大，制度灵活的“以房养老”体系，随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿。在过去的20年里，“以房养老”模式逐步发展成熟，成为这些国家养老收入来源的一项重要组成部分。

而在我国，老年人特别是一些企业退休职工，养老金水平普遍不高，同时缺乏补充性的商业养老保险，但很多老人都有自己的房产，而且大多是在房改时用很低的价格买下的房子。

在这样的背景下，2003年我国政府就提出了“以房养老”的构想，主要是用作社会养老保险制度的补充，特别是用于那些养老金不足的老年人。但这个构想在随后的十年时间里，一直没有推进。

2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，也就是我们通常所说的“以房养老”。

2014年7月起，“以房养老”首先在北京、上海、广州、武汉4个城市开始试点，试点时间为两年。2015年3月，一家保险公司正式推出一款“以房养老”的保险产品，对准备投保的老人，保险公司委托专业的房产评估公司，对老人的房产进行价值评估，然后保险公司会扣除评估价的10%，作为房产折旧费和老人去世后处置房产的手续费，再经过计算，核定一个保险公司每月向老人支付的养老金数目。在投保过程中养老金金额会保持稳定，不受房价波动的影响。

按照合同，在参保的老人去世之后，老人的继承人有权优先赎回老人名下的房产。如果继承人不打算赎回，保险公司则会通过拍卖等方式处置房产，处置房产所得，优先用于偿还保险公司已经支付给老人的养老金和利息，如果有剩余的部分，仍归继承人所有。而如果老人领取的养老金超过了房产的有效保险价值，超出的费用由保险公司承担。此外房产在保险期间也可能存在升值或贬值的问题，假如一套有效保险价值为300万元的房子，在老人去世之后处置所得超过300万元，也就是升值了，那么超过300万元的部分归老人指定的继承人所有，如果贬值了，处置得不到300万元，而老人领取的养老金数额超过了房屋当时的价值，超出的部分仍由保险公司承担。

通过保险的渠道实现以房养老，应该说是给老百姓提供了多样的养老选择，但试点工作开展以来，无论是保险公司还是投保老人对“以房养老”都没有报以足够的热情。截止到目前，只有一家保险公司提出了具体的实施方案，其他保险公司态度并不积极。

目前，这项“以房养老”的保险产品，保险公司的收益主要来源于养老金5.5%的年息。这在众多保险产品中，属于利润较低的，而且产品能否在未来被大众所接受，还不可知，这也是保险公司现阶段态度不积极的主要原因。

再从投保老人的角度来说，“以房养老”的产品推出后，目前4个试点城市也只有几十户家庭的老人投保。为什么像这样以房养老的方式没有得到更多老年人的青睐呢？

记者的调查中发现，传统观念会成为老人们是否选择以房养老的第一考虑因素，房子代际继承的传统观念很有可能成为“以房养老”推行过程中的最大阻碍。

有专家也指出，“以房养老”保险产品推行速度慢，一个重要原因是在于人们的传统观念。老人一般会把财产留给儿孙，如果老人坚持要把房子抵押给银行做养老安排，会恶化父母和子女之间的关系。

其次，作为老人来讲，投保“以房养老”的产品，有两个条件的限制。第一年龄必须在60到85周岁之间，第二拥有独立的（房屋）产权。不能同时满足这两个条件的老人，当然无法参加这项保险。

此外，老百姓对商业保险公司的不信任也是“以房养老”保险产品推行不快的原因之一。

同时也有人认为，按目前保险公司推出的养老金计算方案算出的养老金有些低。有消费者质疑，保险公司的计算原理是否与国际接轨，欧美国家“以房养老”保险产品计算出来的养老金会不会比我国的高。专家解释说，目前这种养老金的计算方案采用的是国际通则，目前并没有证据表明美国“以房养老”保险的养老金比国内的高。

“以房养老”试点以来出现的“叫好不叫座”的局面，的确有点出乎意料。对于未富先老的中国来说，养老是个大难题。很多老人都面临着养老金不足的尴尬，单纯靠子女养老也显得不太现实。“以房养老”无疑是值得一试的好方法。但把用一辈子积蓄买来的房子交出去抵押，这并不是个容易的决定。毕竟，“以房养老”还是个新生事物，如何能让个人和机构有更大的热情参与其中？除了我们的观念要更新，制度要保障，产品和细节的设计也需要能结合国情。打消老人的顾虑，老人们才能放心“以房养老”。